14. Omgevingsrecht – Wet ruimtelijke ordening (3)
Hoofdstukken 4 en 6 van de Wet ruimtelijke ordening (algemene regels, specifieke aanwijzingen, planschade en grondexploitatie)
***
We bespreken de hoofdstukken 4 en 6 van de Wet ruimtelijke ordening (‘Wro’).
Hoofdstuk 4 – Algemene regels en specifieke aanwijzingen
Bij de bespreking van de structuurvisies (hoofdstuk 2 van de Wro) gaven we al aan dat Rijk en provincie hun belangen juridisch kunnen regelen bij amvb respectievelijk provinciale verordening. In dat verband noemden we het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (‘Barro’; een amvb) en, bijvoorbeeld, de Verordening ruimte 2014 van de provincie Zuid-Holland. Deze amvb en provinciale verordening zijn gebaseerd op art. 4.1 respectievelijk 4.3 van de Wro.
Naast de mogelijkheid tot het stellen van algemene regels bij amvb en provinciale verordening, geeft hoofdstuk 4 de minister (art. 4.2 van de Wro) en gedeputeerde staten (art. 4.4 van de Wro) ook de bevoegdheid om, indien hun belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, aan de gemeenteraad aanwijzingen te geven. Het gaat om aanwijzingen om binnen een bepaalde termijn een bestemmingsplan vast te stellen volgens de bij die aanwijzingen gegeven voorschriften.
Hoofdstuk 6 – Financiële bepalingen
In dit hoofdstuk worden onder andere de planschadevergoeding en de grondexploitatie geregeld.
Planschade
Gemeenten kunnen door de vaststelling van bijvoorbeeld een bestemmingsplan de bestemming van gronden wijzigen. Dat kan ertoe leiden dat voor een grondeigenaar (bouw)mogelijkheden wegvallen. Of dat een grond- of woningeigenaar ineens wordt geconfronteerd met aanzienlijk toegenomen (bouw)mogelijkheden voor zijn buurman. Om een (extreem) voorbeeld te geven: stel u woont naast een natuurgebied en de gemeente besluit plots om de bestemming van dat gebied te wijzigen van ‘natuurgebied’ naar ‘vuilnisbelt’. Kortom, het is ineens mogelijk dat naast uw woning een vuilnisbelt wordt gerealiseerd.
In dergelijke gevallen kan het zijn dat u schade lijdt (bijvoorbeeld omdat uw grond minder waard wordt omdat daar ineens niets meer op gebouwd mag worden, of omdat de waarde van uw woning daalt door de kans dat ernaast een vuilnisbelt wordt gerealiseerd).
Art. 6.1 van de Wro geeft u in dat geval de mogelijkheid om het college van burgemeester en wethouders te verzoeken om vergoeding van de door u geleden schade (‘planschade’).
Planschade wordt niet zomaar vergoed. Er dient aan allerlei criteria te zijn voldaan om voor vergoeding in aanmerking te komen. Zo blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor uw rekening (art. 6.2 van de Wro). En ook mag de schadeoorzaak (het bestemmingsplan) niet voorzienbaar zijn geweest. Als u uw woning koopt op het moment dat er al een (voor)ontwerpbestemmingsplan ter inzage heeft gelegen waarin al over een vuilnisbelt wordt gesproken, dan was de schadeoorzaak voor u voorzienbaar: U had het kunnen zien aankomen.
Het Besluit ruimtelijke ordening (‘Bro’) geeft in afdeling 6.1 verdere regels over planschade en over de aanvraagprocedure. Gemeenten dienen op grond daarvan o.a. een (planschadeprocedure)verordening vast te stellen op basis waarvan zij een onafhankelijke adviseur benoemen die burgemeester en wethouders adviseert over het verzoek om vergoeding van planschade.
In de meeste gevallen dient het verzoek om planschadevergoeding te worden ingediend binnen 5 jaar na het onherroepelijk worden van de schadeoorzaak (het bestemmingsplan).
Grondexploitatie
Op grond van art. 6.12, lid 1 van de Wro moet de gemeenteraad een exploitatieplan vaststellen voor gronden waarop een bij amvb aangewezen soort bouwplan is voorgenomen. Die amvb is het Bro. Het Bro noemt deze bouwplannen in afdeling 6.2. Daar wordt o.a. genoemd een bouwplan voor de bouw van een of meer woningen (art. 6.2.1, onder a van het Bro).
Een exploitatieplan beschrijft de kosten en opbrengsten van grondexploitatie (oftewel van het gereed maken en de uitgifte van gronden voor de realisatie van bouwplannen). De gemeente maakt kosten bij die exploitatie (‘exploitatiekosten’). Zij dient o.a. plannen te ontwikkelen en voorzieningen te realiseren (het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte). Anderzijds genereert de exploitatie inkomsten (opbrengsten van gronduitgifte, subsidies e.d.).
Deze kosten en opbrengsten worden vooraf in kaart gebracht in een exploitatieplan. Na vaststelling van dat exploitatieplan dient het ten minste eenmaal per jaar te worden herzien totdat de in het plan voorziene werken, werkzaamheden en bouwwerken zijn gerealiseerd (art. 6.15, lid 1 van de Wro). In afdeling 6.2 van het Bro wordt omschreven welke kosten en opbrengsten moeten worden opgenomen in het exploitatieplan. Op het Bro is vervolgens weer een ministeriële regeling, de ‘Regeling plankosten exploitatieplan‘, gebaseerd die regelt welke – en tot welke hoogte – plankosten mogen worden verhaald (zoals kosten van het opstellen van bijvoorbeeld het bestemmingsplan).
Een van de functies van het exploitatieplan is om de exploitatiekosten toe te rekenen aan de bij de ontwikkeling betrokken gronden. De gemeente (die de kosten veelal maakt) verhaalt de kosten op de ontwikkelaars die willen bouwen op deze gronden door aan de aan hen te verlenen omgevingsvergunningen het voorschrift te verbinden dat zij een exploitatiebijdrage aan de gemeente verschuldigd zijn (art. 6.17 van de Wro).
De procedure tot vaststelling van het exploitatieplan loopt mee met die tot vaststelling van het bestemmingsplan waar het betrekking op heeft. Op de voorbereiding ervan is, net als op die van het bestemmingsplan, de uniforme openbare voorbereidingsprocedure (‘uov’) van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (‘Awb’) van toepassing (art. 6.14 van de Wro). En het wordt gelijktijdig bekendgemaakt met het bestemmingsplan waarop het betrekking heeft (art. 6.12, lid 4 van de Wro).
Een exploitatieplan hoeft niet te worden opgesteld als het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of de vergunning begrepen gronden anderszins verzekerd is (art. 6.12, lid 2 van de Wro). Daarvan is sprake als de gemeente met de private partijen (projectontwikkelaars) een overeenkomst heeft gesloten over de kosten van voorzieningen.
Hoofdstukken 7 tot en met 10
Deze hoofdstukken laten wij onbesproken. Hoofdstuk 8, inzake beroep, hebben we al kort besproken bij de beroepsmogelijkheden tegen het bestemmingsplan.