12. Huur van woonruimte – Liberalisatiegrens
Huur van woonruimte: Liberalisatiegrens
***
De liberalisatiegrens
Uit het vorige hoofdstuk bleek dat Onderafdeling 2 van Afdeling 5 van Titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’) qua huurprijs een onderscheid maakt tussen geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde huur. Bij die eerste wordt het minst ingegrepen op de contractsvrijheid. En het criterium voor het onderscheid is vooral de aanvangshuurprijs, zo zagen we: € 720,42 (in 2019).
Een verhuurder die graag zijn contractsvrijheid wil handhaven, zal dus al snel tot de conclusie kunnen komen dat hij de aanvangshuurprijs in ieder geval boven dat bedrag moet vaststellen. Op die manier denkt hij wellicht te ontkomen aan het strenge regime van Onderafdeling 2.
Maar zo werkt het niet. Althans, niet als de huurder tijdig aktie onderneemt.
Redelijkheid huurprijs
In art. 7:247 BW worden enkele artikelen uit Onderafdeling 2 van Afdeling 5 van het BW namelijk ook van toepassing verklaard op de geliberaliseerde huur.
Een van deze op geliberaliseerde huur van toepassing zijnde artikelen is art. 7:249 BW. Dat artikel luidt als volgt:
“1. De huurder kan tot uiterlijk zes maanden na het tijdstip waarop een door hem met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst is ingegaan, de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.
2. In afwijking van lid 1 kan de huurder tot uiterlijk zes maanden na afloop van een door hem met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter als bedoeld in artikel 271 lid 1, tweede volzin, de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.”
Kortom, partijen (veelal een verhuurder) kunnen wel proberen om aan de strenge regels van niet-geliberaliseerde huur te ontkomen door een huurprijs af te spreken die boven de liberalisatiegrens ligt, maar de huurder kan na het ingaan van het contract altijd (binnen 6 maanden) naar de Huurcommissie stappen om de huurprijs te laten toetsen. En als de commissie vervolgens vaststelt dat de overeengekomen huurprijs onredelijk is, kan zij een huurprijs vaststellen die onder de liberalisatiegrens ligt. En dan zijn alsnog de strenge regels van Onderafdeling 2 integraal van toepassing.
Vaststelling door de Huurcommissie
De Huurcommissie kan dus binnen 6 maanden na het ingaan van de huurovereenkomst uitspraak doen over de redelijkheid van de huurprijs. Maar wat betekent zo’n uitspraak nu?
Wel, daarop biedt art. 7:262 BW een antwoord:
“1. Wanneer de huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder als bedoeld in de paragrafen 1 en 2 uitspraak heeft gedaan, worden zij geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
2. Tegen een beslissing krachtens dit artikel is geen hogere voorziening toegelaten.”
Wat de commissie bepaalt, wordt dus geacht te zijn overeengekomen. Maar het is wel mogelijk om het oordeel van de commissie voor te leggen aan de rechter. Hoger beroep tegen het oordeel van die rechter is niet mogelijk.