16. Huur van woonruimte – Het eindigen van de huur (opzegging)
Huur van woonruimte: Het eindigen van de huur (opzegging)
***
Het opzeggen van de huurovereenkomst
We eindigden het vorige hoofdstuk met de volgende samenvatting:
- huur voor bepaalde tijd, anders dan die korter dan 2 resp. 5 jaar huur: deze eindigt itt art. 7:228 BW niet door het verloop van de bepaalde tijd, maar deze moet worden opgezegd
- huur voor onbepaalde tijd: deze moet worden opgezegd.
Beide huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte – die voor bepaalde én die voor onbepaalde tijd – moeten dus worden opgezegd.
Hoe moet worden opgezegd?
Over de wijze waarop een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte moet worden opgezegd, geeft art. 7:271 BW regels:
“3. De opzegging moet geschieden bij exploot of bij aangetekende brief. Is in gevolge artikel 266 de echtgenoot of geregistreerde partner van de huurder medehuurder, dan moet de opzegging aan beide echtgenoten of geregistreerde partners afzonderlijk worden gedaan.
4. De opzegging door de verhuurder moet op straffe van nietigheid de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid. Een opzegging door de verhuurder op andere dan de in artikel 274 lid 1 genoemde gronden, is nietig. De huurder moet bij de opzegging worden gevraagd binnen zes weken aan de verhuurder mede te delen of hij al dan niet toestemt in beëindiging van de overeenkomst.”
Dus:
- opzegging moet bij aangetekende brief (of deurwaardersexploot), en vanzelfsprekend aan de juiste perso(o)n(en),
- in de opzegging moeten de gronden voor opzegging staan (op die gronden gaan we later in). Gebeurt dat niet, dan is de opzegging nietig (ongeldig),
- In de opzegging moet aan de huurder worden gevraagd of hij met de beëindiging instemt.
Opzegtermijn
In lid 5 van art. 7:271 BW staan de regels over de opzegtermijn:
“5. Bij de opzegging moeten de volgende termijnen in acht worden genomen:
a. bij opzegging door de huurder: een termijn gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden;
b. bij opzegging door de verhuurder: een termijn niet korter dan drie maanden, voor elk jaar dat de huurder krachtens overeenkomst ononderbroken het gehuurde in gebruik heeft gehad verlengd met één maand tot ten hoogste zes maanden.”
Overige leden
De overige leden van art. 7:271 BW bepalen:
“6. Een opzegging die in strijd met lid 1, lid 3 of lid 5 onder a is gedaan en een opzegging die op een kortere termijn is gedaan dan die van lid 5 onder b gelden niettemin als waren zij gedaan tegen de voorgeschreven dag en met inachtneming van de voorgeschreven termijn.
7. Elk beding waarbij in strijd met lid 5 onder a een langere opzegtermijn of waarbij in strijd met lid 5 onder b een kortere opzegtermijn wordt overeengekomen of waarbij van andere bepalingen van dit artikel wordt afgeweken, is nietig. Eveneens is nietig elk beding dat de huur zonder opzegging doet eindigen.
8. Dit artikel geldt niet, indien de beëindiging geschiedt met wederzijds goedvinden nadat de huur is ingegaan.”
Op deze leden gaan we verder niet in. Vanwege het belang van art. 7:271 BW wilden we deze echter nog integraal citeren.
Verder blijkt uit het bovenstaande dat de wet voor zich spreekt. Ze beschrijft de wijze van opzegging uitvoerig en specifiek.