18. Huur van woonruimte – Het eindigen van de huur (opzeggingsgronden)
Huur van woonruimte: Het eindigen van de huur (opzeggingsgronden)
***
De opzeggingsgronden
In de vorige hoofdstukken kwam aan de orde dat de verhuurder bij zijn opzegging van de huurovereenkomst op straffe van nietigheid de gronden moet vermelden die tot de opzegging hebben geleid (art. 7:271, lid 4 Burgerlijk Wetboek (‘BW’)). Ook bleek dat indien de huurder niet akkoord gaat met de opzegging, de verhuurder naar de rechter zal moeten stappen om de beëindiging van de huurovereenkomst te vorderen (art. 7:272 BW). Die rechter zal die vordering van de verhuurder vervolgens toetsen aan de in de opzegging vermelde opzeggingsgronden (art. 7:273, lid 1 BW).
Art. 7:274 BW
Art. 7:271, lid 4 BW bepaalt ook dat de verhuurder enkel mag opzeggen op grond van de gronden die zijn vermeld in art. 7:274, lid 1 BW. Art. 7:274, lid 1 BW luidt als volgt:
“1. De rechter kan de vordering slechts toewijzen
a. indien de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt;
b. indien de verhuurder zijn vordering grondt op een beding als omschreven in lid 2 en aan de eisen van dat lid is voldaan, tenzij de verhuurder geen belang meer heeft bij de ontruiming;
c. indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder, bedoeld in de artikelen 274c tot en met 274e, andere passende woonruimte kan verkrijgen;
d. indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voor zover, in het geval dat onderafdeling 2 op de opgezegde huurovereenkomst van toepassing is, dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de servicekosten;
e. indien de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken;
f. indien de huurovereenkomst een onzelfstandige woning betreft, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, en de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan.”
Samengevat, zijn de opzeggingsgronden de volgende:
a. slecht huurdersgedrag
b. bedongen ontruimingsverplichting
c. verhuurder heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik
d. huur stemt niet in met een redelijk aanbod
e. verwezenlijken bestemmingsplan
f. belangenafweging hospitaverhuur
We zullen deze gronden hier niet uitvoerig bespreken. We merken wel enkele zaken kort op.
Opmerkingen bij de opzeggingsgronden
a. slecht huurdersgedrag
Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het plegen van overlast, ordeverstoring, handelen in strijd met de Opiumwet of niet-tijdige betaling van de huur.
Bij slecht huurdersgedrag is vaak ook sprake van een toerekenbare tekortkoming van de huurder. De verhuurder kan in dat geval ook een beroep doen op de ontbindingsmogelijkheid die het algemeen verbintenisrechtelijke art. 6:265 BW in samenhang met het algemene-huurrechtartikel 7:231 BW biedt, namelijk het door de rechter laten ontbinden van de huurovereenkomst.
b. bedongen ontruimingsverplichting
Hierbij kan worden gedacht aan de situatie waarin de verhuurder de woning zelf bewoonde maar enige tijd elders verblijft, om na dat verblijf elders de woning weer zelf te gaan bewonen (ook wel: ‘tussenhuur’, of ‘diplomatenclausule’).
Lid 2 van art. 7:274 BW zegt het zo:
“In het geval dat uitdrukkelijk van de huurder en telkens van een opvolgend huurder is bedongen dat de gehuurde woonruimte na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn moet worden ontruimd, kan de verhuurder overeenkomstig lid 1 aanhef en onder b, op dat beding de in dat lid bedoelde vordering gronden:
a. indien de verhuurder de woning zelf wil betrekken, of
b. indien de verhuurder jegens wie een vorige huurder het recht heeft verkregen de woning opnieuw te betrekken, deze huurder daartoe gelegenheid wil geven.
De bij het beding bepaalde termijn kan met wederzijds goedvinden worden verlengd voordat de met de huurder oorspronkelijk overeengekomen termijn is verstreken.”
c. dringend nodig voor eigen gebruik
Bij deze opzeggingsgrond kan bijvoorbeeld worden gedacht aan renovatie.
De artt. 7:274a tot en met 274f BW geven regels over andere vormen van eigen gebruik. We zullen deze niet nader bespreken.
d. redelijk aanbod
Het aanbod kan in het geval van geliberaliseerde huur wel betrekking hebben op de huurprijs.
e. verwezenlijken bestemmingsplan
Als de verhuurder de op de desbetreffende gronden (waar het verhuurder object is gelegen) rustende bestemming wil verwezenlijken kan hij een beroep doen op deze grond.
f. hospitaverhuur
Na de eerder besproken proefperiode van 9 maanden, kan de hospita een beroep doen op deze opzeggingsgrond.
Uitspraak rechter
De rechter zal uiteindelijk beoordelen of de door de verhuurder aangevoerde opzeggingsgrond dient te leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst.