20. Huur van bedrijfsruimte – Duur van huurovereenkomsten
Huur van bedrijfsruimte: Duur van huurovereenkomsten
***
Uitgangspunt : 5 jaar plus 5 jaar
De bescherming van de huurder van 290-bedrijfsruimte is vooral een bescherming in de tijd. De (kleinere) winkeliers moeten volgens de wetgever namelijk in staat worden gesteld om investeringen te doen, te dragen en terug te verdienen, en om een zekere plaatselijke klantenkring te blijven bedienen. Men gaat er ook vanuit dat dergelijke bedrijven, qua klantenkring en goodwill, een zekere afhankelijkheid hebben van de directe omgeving van het gehuurde.
Het systeem van Afdeling 6 van Titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’) is daarom in beginsel gebaseerd op twee aansluitende 5-jaarstermijnen, of althans een 10-jaarstermijn. Zie art. 7:292 BW:
“1. De huurovereenkomst geldt voor vijf jaar of, als een langere bepaalde duur is overeengekomen, voor die langere duur.
2. De huurovereenkomst die voor vijf jaar geldt, wordt na het verstrijken daarvan van rechtswege met vijf jaar verlengd. De overeenkomst die is aangegaan voor een termijn die langer is dan vijf jaar maar korter dan tien jaar, wordt na het verstrijken van die termijn van rechtswege verlengd met een tweede termijn die zoveel korter is dan vijf jaar als de eerste termijn langer is dan vijf jaar.”
We zien in dit artikel dat overeenkomsten van 5 jaar of meer (maar minder dan 10 jaar) bij verloop van die termijn van rechtswege worden verlengd tot 10 jaar.
Overeenkomsten met een duur van meer dan 10 jaar
Art. 7:292 BW sluit niet uit dat een huurovereenkomst wordt afgesloten voor een termijn langer dan 10 jaar.
Overeenkomsten met een duur van 2 jaar of minder
Voor Afdeling 6 van Titel 7.4 BW zijn huurovereenkomsten die zijn afgesloten voor een duur van 2 jaar of minder van belangrijke (beschermende) bepalingen uitgesloten. Zie art. 7:301, leden 1 en 2 BW:
“1. De artikelen 291 tot en met 300 zijn niet van toepassing op een overeenkomst van twee jaar of korter.
2. Indien het gebruik, aangevangen krachtens een overeenkomst als bedoeld in lid 1, langer dan twee jaar heeft geduurd, geldt van rechtswege een overeenkomst op de tussen partijen overeengekomen voorwaarden, doch voor vijf jaar, waarop de reeds verstreken twee jaar in mindering komen. De artikelen van 291 tot en met 300 zijn op deze overeenkomst van toepassing.”
Art. 7:291 BW is blijkens het eerste lid niet van toepassing op deze korte overeenkomsten. Daarmee is de bepaling dat de huurovereenkomst voor 5 jaar geldt noodzakelijkerwijze uitgesloten (hetgeen niet het geval is bij contracten van bijvoorbeeld 3 jaar : deze gelden op grond van art. 7:291, lid 1 BW voor 5 jaar!).
We zien in art. 7:301, lid 2 BW verder dat overeenkomsten van 2 jaar of korter, bij verloop van een termijn van 2 jaar van rechtswege wordt verlengd tot 5 jaar (inclusief de verstreken 2 jaar).