Het komt regelmatig voor dat mensen menen eigenaar te zijn van een stukje grond, en er later achter komen dat het wellicht toch anders zit. Dat kan twee kanten op werken. Er zijn er die menen eigenaar te zijn geworden vanwege verjaring. En er zijn er die menen eigenaar te zijn maar van wie de eigendom is verjaard. Hoe werkt dit juridisch?

Twee soorten verjaring

De wet – het Burgerlijk Wetboek (BW) – kent twee soorten van verjaring als het gaat om grond.

• verkrijgende verjaring
• extinctieve verjaring

Het verschil tussen beide is een kwestie van de vraag vanuit wiens optiek je de vraag bekijkt. Bij de verkrijgende verjaring wordt gekeken naar de rol van degene die verkrijgt door de verjaring. Bij de extinctieve verjaring wordt gekeken naar degene die verliest door verjaring.

Verkrijgende verjaring

De verkrijgende verjaring (van grond) is geregeld in art. 3:99, lid 1 van het BW:

“Rechten op roerende zaken die niet-registergoederen zijn, en rechten aan toonder of order worden door een bezitter te goeder trouw verkregen door een onafgebroken bezit van drie jaren, andere goederen door een onafgebroken bezit van tien jaren.”

Bij grond gaat het om een registergoed. Het woord ‘register’ heeft betrekking op het Kadaster. Grond is een goed dat wordt overgedragen door inschrijving in het Kadaster.

Grond wordt dus verkregen door een verjaringstermijn van 10 jaar.

Voorwaarde is wel dat degene die zich beroept op verjaring, te goeder trouw moet zijn. En dat is vaak een probleem. Want art. 3:23 BW bepaalt:

“Het beroep van een verkrijger van een registergoed op goede trouw wordt niet aanvaard, wanneer dit beroep insluit een beroep op onbekendheid met feiten die door raadpleging van de registers zouden zijn gekend.”

Oftewel: als uit het Kadaster blijkt dat de grond niet van jou is, dan ben je niet te goeder trouw. Want door raadpleging van het Kadaster had je daar achter kunnen komen.

Bij verjaringskwesties over grond gaat het dan ook vaak om extinctieve verjaring, en niet om verkrijgende verjaring.

Extinctieve verjaring

De extinctieve verjaring is geregeld in art. 3:306 BW:

“Indien de wet niet anders bepaalt, verjaart een rechtsvordering door verloop van twintig jaren.”

Die ‘rechtsvordering’ is de vordering van de eigenaar van de grond om zijn eigendom bij een ieder te claimen. Als jij eigenaar bent van een stuk grond, en een ander neemt het in bezit, dan is sprake van onrechtmatige inbezitneming. En dan heb jij een rechtsvordering tot ‘revindicatie’. Oftewel ‘terugvordering’.

Art. 3:314, lid 2 BW bepaalt:

“De termijn van verjaring van een rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit van een niet-rechthebbende begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kon worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt.”

Als rechtmatige eigenaar van een stuk grond moet je dus wel in actie komen als je ziet dat iemand daar onrechtmatig bezit van neemt. En daar heb je dus 20 jaar de tijd voor. Want de in art. 3:314, lid 2 BW genoemde rechtsvordering verjaart volgens art. 3:306 BW na die tijd.

Bezit

Problemen over verjaring bestaan eigenlijk altijd en alleen als de situatie niet duidelijk is. Er is niet altijd sprake van kwade opzet. En mensen hebben veelal echt het idee dat een stukje grond van hen is. Na verloop van tijd groeit een situatie. Mensen raken er aan gewend. En kadastrale erfgrenzen zijn niet altijd even duidelijk. Bovendien kijkt niet iedereen voortdurend in het Kadaster.

Hoe bepaald je dan of de eigendom van iemand is verjaard?

Wel, het voormelde art. 3:314, lid 2 BW bepaalt dat die verjaring begint te lopen ‘met de aanvang van de dag, volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden’.

Maar hoe bepaal je dan of iemand bezitter is geworden?

Wel, de wet bepaalt dat bezit het houden van een goed voor zichzelf is (art. 3:107, lid 1 BW). En art. 3:108 BW bepaalt:

“Of iemand een goed houdt en of hij dit voor zichzelf of voor een ander doet, wordt naar verkeersopvatting beoordeeld, met inachtneming van de navolgende regels en overigens op grond van uiterlijke feiten.”

In de jurisprudentie wordt dit uitgelegd als een actief handelen van degene die in bezit neemt. De onderliggende gedachte daarbij is dat degene die eigendom door verjaring dreigt te verliezen verweten moet kunnen worden dat hij gedurende al die tijd (20 jaar) niks heeft gedaan. En zo’n verwijt kan hem enkel worden gemaakt wanneer hij had moeten bevroeden dat iemand iets van hem dreigde af te pakken.

En daarvan is sprake wanneer degene die zich op verjaring beroept (of zijn rechtsvoorganger), ‘bezitsdaden’ heeft verricht. Daden waaruit blijkt dat hij voor zichzelf is gaan houden. Bijvoorbeeld door een bord op de strook grond te zetten met de tekst “dit is (vanaf nu) van mij!” (hetgeen natuurlijk nooit gebeurt), of door de grond nadrukkelijk af te perken. Oftewel ontoegankelijk te maken voor derden, en voor de echte eigenaar. Er moet dus een echte daad van inbezitneming hebben plaatsgevonden.

Niet eenvoudig

Niet elke eigenaar is voortdurend aanwezig op zijn eigendom. En dat geldt al helemaal voor grote eigenaars als overheden, of voor eigenaars van strookjes grond die eigenlijk nooit betreden worden. Schaduwplekjes en ‘pishoekjes’ waar niemand interesse in toont. Kun je die zomaar kwijt raken door er gedurende lange tijd niet naar om te kijken?

Wel, dat is dus de vraag. Maar daarbij speelt wel dat je van een eigenaar niet mag verlangen dat ie altijd naar iedere vierkante centimeter van zijn eigendom omkijkt.

De daad van inbezitneming door de niet-echte eigenaar is daarom zo van belang. De echte eigenaar moet kunnen beseffen dat hem iets wordt afgenomen. En de ‘afpakker’ moet in zekere zin een bord omhoog steken met de tekst “ik ga dit nu van jou afpakken!”

De rechtspraak stelt dus vergaande eisen aan degene die zich beroept op extinctieve verjaring. Oftewel: Je krijgt de grond van een ander niet zomaar cadeau!

Vragen en advies over het privaatrecht

Hebt u vragen over het burgerlijk recht en verjaring? Neem dan contact met ons op:

Contact

Wij overleggen graag met u, praten graag over de ins and outs van uw situatie en geven u graag advies. Voor een kennismaking of eerste gesprek brengen wij geen kosten in rekening.