We komen het regelmatig tegen in onze praktijk: iemand koopt een woning, doet daar blij verslag van aan vrienden en kennissen en wordt vervolgens onaangenaam verrast door een aangetekende brief van de gemeente. Inhoud van de brief: u bewoont een bedrijfswoning in strijd met het geldende bestemmingsplan. En: u moet dat ‘strijdig gebruik’ binnen zes maanden staken want anders verbeurt u een dwangsom van ettelijke duizenden euro’s. Daar sta je dan als trotse eigenaar van de nieuwe woning. Wat nu?

Bedrijfswoning

Een bedrijfswoning is een woning die een relatie heeft met een naastgelegen bedrijf. Je komt ze wat dat betreft vaak tegen op, of in de buurt van, bedrijventerreinen. Er zijn ook agrarische bedrijfswoningen. Die staan in de buurt van een agrarisch bedrijf. Die woningen zijn bedoeld voor mensen die met dat bedrijf te maken hebben. Bedrijfseigenaars bijvoorbeeld. De boer die naast zijn boerenbedrijf woont. Of de eigenaar van een ander soort bedrijf die naast dat bedrijf wil wonen.

De bedrijfswoning is anders dan een ‘reguliere burgerwoning’, in die zin dat ze geen bescherming geniet tegen hinder (geluid, trillingen, geur, etc.). Reguliere burgerwoningen genieten die bescherming wel. Dus bedrijven hebben liever geen reguliere burgerbewoning in de buurt van hun bedrijf. Want die bewoners kunnen klagen over overlast (hinder). Bewoners van bedrijfswoningen kunnen niet klagen.

Omschrijving

Bedrijfswoningen worden alszodanig aangewezen in een bestemmingsplan. En in zo’n bestemmingsplan staat vaak ook gedefinieerd wat onder bedrijfswoning moet worden verstaan.

In die definitie wordt veelal bepaald dat van een bedrijfswoning sprake is als er sprake is van een functionele gebondenheid van de woning aan het naastgelegen bedrijf. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) heeft dat ooit zo uitgelegd dat het desbetreffende bedrijf er een redelijk belang bij moet hebben dat de bewoner in die woning woont.

Oftewel: als de bedrijfswoning wordt verkocht aan iemand die geen enkele relatie heeft met het naastgelegen bedrijf, dan wordt die woning in strijd met het bestemmingsplan bewoond. De gemeente kan in dat geval gaan handhaven. En dat betekent dat zij de bewoner aanschrijft dat deze het strijdig gebruik moet staken.

Probleem

Dit leidt steeds vaker tot problemen. Bestemmingsplannen waarbij bedrijven met bedrijfswoningen werden gecreëerd, beginnen gedateerd te worden. Bedrijfseigenaren hoeven tegenwoordig niet meer per se naast hun bedrijf te wonen. We hebben nu immers moderne communicatiemiddelen. Bovendien zijn bedrijfsgebouwen met bijbehorende woning incouranter dan op zichzelf staande bedrijfswoningen. Niet iedereen wil een woning kopen bij een bedrijfsgebouw. Bij de eerste aanleg van het bedrijventerrein was het een goed idee, die bedrijhven met woning, maar na enkele decennia groeien idee en werkelijkheid uit elkaar.

Wat we dan ook zien gebeuren, is dat bedrijfsgebouw en bedrijfswoning steeds meer van elkaar af komen te staan. Het bedrijf komt in handen van een ander, terwijl de voormalige eigenaar in de woning blijft wonen. Die situatie blijft zo enkele jaren bestaan, totdat de woningeigenaar besluit om de woning te verkopen. En zo komt die woning op een gegeven moment in handen van iemand die geen enkele relatie heeft met het bedrijf.

Met als gevolg dat de gemeente die vervelende brief verstuurt.

Oplossing

We hebben inmiddels een aantal van dit soort kwesties de revue zien passeren. En eigenlijk was er altijd wel een mouw aan te passen. In de eerste plaats bleek het overgangsrecht in het bestemmingsplan vaak uitkomst te bieden. En in de tweede plaats bleken gemeenten zelf ook wel in te zien dat de bestemming van bedrijfswoning gedateerd was geworden. Hetgeen niet weg nam dat die gemeente de bewoning niet zomaar kon legaliseren. Het legaliseren van de reguliere burgerbewoning van een bedrijfswoning zou immers betekenen dat naastgelegen bedrijven hevig worden beperkt in hun milieuruimte. Toch blijkt ook daar een mouw aan te passen. Veel valt of staat met de welwillendheid van de desbetreffende gemeente. Wil die meewerken aan de oplossing van dit uiterst vervelende probleem van de koper? En wil die meewerken aan het opheffen van een achterhaalde planologische situatie?

Wet plattelandswoningen

Een andere vraag is of de wetgever wil meewerken aan deze kwestie. Dat heeft ze inmiddels gedaan met betrekking tot agrarische bedrijfswoningen. Die kunnen door derden, die niks met het naastgelegen bedrijf te maken hebben, worden bewoond. Die derden genieten dan geen bescherming tegen hinder. Maar ze kunnen er wel wonen. Daarvoor is wel een besluit van de gemeente nodig.

Voor niet-agrarische bedrijfswoningen bestaat deze mogelijkheid vooralsnog niet. Maar het ziet er naar uit dat de nieuwe Omgevingswet daar verandering in gaat brengen. Met name het per 1 januari 2022 in werking te treden Besluit kwaliteit leefomgeving zal gemeenten de gelegenheid bieden om bij omgevingsplan te bepalen dat ook op bedrijventerreinen kan worden gewoond door derden. Maar ook hier blijft gelden: de gemeente moet mee willen werken.

Vragen en advies over het omgevingsrecht

Hebt u vragen over het omgevingsrecht? Neem dan contact met ons op:

Contact

Wij overleggen graag met u, praten graag over de ins and outs van uw situatie en geven u graag advies. Voor een kennismaking of eerste gesprek brengen wij geen kosten in rekening.