We hebben er al eerder over geschreven: de in Rotterdam (en ook elders) voorkomende praktijk dat projectontwikkelaars grote bedragen betalen aan bezwaarmakers om hun bezwaren af te kopen. Minister Ollongren heeft er in november 2020 iets over gezegd. Deze week kwam de Rotterdamse bouwwethouder Kurvers met zijn kant van het verhaal. En in het meest recente nummer van het Tijdschrift voor Bouwrecht werd er ook iets over geschreven. Hetgeen ons doet afvragen: waar staan we nu in deze kwestie?

Waar gaat het ‘afkopen’ over?

Wel, als een projectontwikkelaar iets wil realiseren, dan heeft ie een omgevingsvergunning van de gemeente nodig. Tegen zo’n vergunning kunnen mensen (bijvoorbeeld omwonenden) bezwaar maken. En als het besluit op dat bezwaar hen niet aanstaat, kunnen zij in beroep bij een rechter.

Projectontwikkelaars zien dit soort procedures na de verlening van de omgevingsvergunning als vertraging. En vertraging kost geld. Sommige bezwaarmakers weten dat, en anticiperen op bereidheid van de projectontwikkelaar om die verliespost af te kopen. Deze bezwaarmakers maken dan bezwaar met geen enkel ander doel dan een afkoopsom van de ontwikkelaar te verkrijgen.

Is dat onredelijk?

Dat is in zoverre onredelijk, dat de afkoopsom wordt betaald om (verloren) tijd te winnen. De afkoopsom wordt niet betaald om schade van de omwonenden te vergoeden. Eventuele schade die omwonenden lijden (uitzichtschade, vermindering woongenot, waardedaling etc.) wordt namelijk vergoed over de band van de zogenaamde planschadevergoeding.

Wat zeggen Ollongren en de wethouder?

Wat zij hebben gezegd, staat hier en hier. In het kort komt het er op neer dat minister en wethouder menen niks te kunnen doen aan dit soort praktijken. Mensen hebben rechtsbeschermingsmogelijkheden in onze rechtsstaat. En dat betekent dat zij bezwaar moeten kunnen maken tegen vergunningen. Dat volgt ook uit internationale verdragen (6 EVRM).

Het artikel in het Tijdschrift voor Bouwrecht kwam niet veel verder. Misschien kunnen we hier en daar procedures versnellen? Misschien moeten we beter met participatie omgaan? Misschien valt er nog wat te rommelen met monddoodclausules (clausules die het kopers van een woning verbiedt om bezwaar te maken tegen andere projecten)?

En daar laten overheid en rechtswetenschap het dan maar bij. Hetgeen een aanmoediging is voor de praktijk van het misbruiken van procesrecht.

Zijstap : illegale onderhuur

Tot een paar decennia geleden meenden verhuurders weinig te kunnen doen tegen illegale onderhuur. Ja, je kunt er natuurlijk een einde aan maken door ontruimingsprocedures te beginnen. En gemeenten kunnen huisvestingsregels handhaven. Maar dat was, althans in Amsterdam, te weinig om dit soort praktijken tegen te gaan. Immers, het ergste dat een illegale verhuurder kon overkomen, was dat hij betrapt zou worden en dat de rechter een einde aan de constructie zou maken.

Totdat een hoofdverhuurder dit niet pikte en het geld dat de illegale onderverhuurder met zijn illegale praktijken had verdiend, van deze vorderde. Hij kreeg gelijk van de rechter. En sindsdien weet iedere illegale onderverhuurder dat hij met vuur speelt. Natuurlijk is het heerlijk cashen, die onderverhuur. Maar als de hoofdverhuurder er achter komt, dan vordert hij alles wat je ermee hebt verdiend op.

Het lijkt erop dat onderverhuurders een stuk voorzichtiger zijn geworden.

We memoreren aan deze kwestie, omdat hier via de rechter een einde is gemaakt aan een maatschappelijk onwenselijke praktijk door nieuwe stellingen en nieuwe jurisprudentie te vormen. Iets dat wij voorstellen om een einde te maken aan de afkooppraktijken in het omgevingsrecht.

Misbruik van procesrecht

Het probleem met de benaderingen van Ollongren, de Rotterdamse wethouder en de rechtswetenschap is dat men teveel denkt vanuit een stand van zaken in praktijk en jurisprudentie. Terwijl de rechtspraktijk er een hoort te zijn van proberen en uitvinden. Dat is namelijk ook de manier waarop men destijds met een frisse blik is gaan kijken tegen illegale onderhuur.

Bij kwesties zoals die van het afkopen van bezwaar- en beroepsprocedures staat voorop dat een ieder er de onredelijkheid van inziet (voor zover het de bezwaarmaker om niets anders dan geldelijk gewin gaat). En dat is een belangrijke eerste stap voor verandering. En daarmee ook voor verandering in bestuur en, vooral, rechtspraak. Een rechter die op dit gebied een ‘nieuwe’ uitspraak durft te doen, weet zich dan ook gesteund door dit maatschappelijk bevinden. Dat hebben we ook gezien in de Urgenda-uitspraken. Soms is een maatschappelijke praktijk dermate dringend of onredelijk, dat een rechter een ‘gedurfde’ uitspraak wil doen. Advocaten en juristen kunnen daarop anticiperen.

De onredelijkheid en impact op de samenleving van de afkooppraktijken die in deze blog zijn besproken zijn dermate groot, dat eender geldt.

Want er is nogal wat aan de orde:

• de vertraging van woningbouwprojecten in een tijd dat woningbouw een groot belang vertegenwoordigt vanwege de woningschaarste,
• het misbruiken van op rechtstatelijke beginselen gebaseerde rechten en bevoegdheden voor eigen gewin

Het eerste punt spreekt voor zich. Op het andere punt kan het e.e.a. worden aangevuld. Dat punt is dat er in de maatschappij op dit moment een zekere gevoeligheid is voor ‘het lijden van de goeden onder de kwaden’. Met als gevolg dat belangrijke en voor een rechtsstaat wezenlijke normen worden beperkt vanwege het misbruik dat sommigen daarvan maken. Zie de Toeslagenaffaire, die in wezen een antwoord was op misbruik dat eerder werd gemaakt van een stelsel.

Mogelijkheden

Waarmee maar gezegd mag zijn dat we ons, in weerwil van de benaderingen van Ollongren, de Rotterdamse bouwwethouder of enkele rechtswetenschappers, niet neer hoeven te leggen bij evident misbruik van recht.

Daar is een aantal mogelijkheden toe.

1. de introductie van een wettelijke bepaling op basis waarvan dit soort betalingen van projectontwikkelaars aan bezwaarmakers nietig zijn,
2. jurisprudentie maken in verband met terugvorderingsakties van projectontwikkelaars jegens bezwaarmakers die afkoopsommen hebben gekregen (aktie wegens onrechtmatige daad – misbruik van bevoegdheden – misbruik van procesrecht),
3. invoering van een systeem waarbij na een besluit op bezwaar een omgevingsvergunning gedeeltelijk onherroepelijk kan worden verklaard.

Het is een aantal punten ter nadere overweging. We gaan ze hier ook niet verder toelichten. De (goede) verstaander mag ze vanzelfsprekend verder uitwerken en punten toevoegen. Het is een kwestie van hardop nadenken.

Dat hardop nadenken heeft er bij illegale onderhuur toe geleid dat er nieuwe jurisprudentie werd gemaakt. Op dit punt is dat ook te verwachten. Daarvoor is wel nodig dat een projectontwikkelaar lef toont.

Te goeder / kwader trouw

Waar men tegen aan zal lopen, is de vraag of een bezwaar- of beroepschrift te kwader trouw is ingediend. Oftewel: is dit, onderhavige, bezwaar ingediend met geen ander motief dan het verkrijgen van afkoopsommen?

Dit is een overweging die vooral het tweede voorstelpunt treft. Dat punt is namelijk aan de rechter. En die zal een antwoord moeten geven op deze vraag. Hetgeen hij zal moeten doen aan de hand van de omstandigheden van het geval, zoals deze altijd een rol spelen bij akties uit hoofde van onrechtmatige daad.

Het is dan ook om deze reden dat wij voorzien dat er op een gegeven moment eenvoudigweg een verbod (nietigheidssanctie) komt met betrekking tot overeenkomsten tussen ontwikkelaars en omwonenden die betrekking hebben op de afkoop van bezwaar en/of beroep.

Het doet allemaal een beetje denken aan de manier waarop de overheid / wetgever steeds is opgetreden tegen overeenkomsten die de Wet voorkeursrecht gemeenten wilden omzeilen. Dat is altijd gebeurd via wetgeving.

Vragen en advies

Hebt u vragen over procederen in het bestuursrecht? Neem dan contact met ons op:

Contact

Wij overleggen graag met u, praten graag over de ins and outs van uw situatie en geven u graag advies. Voor een kennismaking of eerste gesprek brengen wij geen kosten in rekening.