Veel mensen zullen hebben gehoord van het begrip ‘planschade’. Meestal wordt daarbij gedacht aan het voorbeeld van het verlies van uitzicht doordat pal naast een woning ineens een gebouw wordt gebouwd. De bewoner van de woning wordt op dat moment geconfronteerd met zijn schade (bijvoorbeeld waardedaling van de woning). Maar die schade is eigenlijk al eerder voorgevallen. Namelijk op het moment dat de bouw van het andere gebouw op papier mogelijk werd gemaakt. En tussen het creëren van die mogelijkheid en de bouw zelf kan een lange tijdsspanne zitten. Het abstracte en plantechnische karakter kan planschade tot een eigenaardig fenomeen maken. Reden om er in deze blog wat aandacht aan te besteden.

Planschade

Deze schadesoort wordt niet voor niets ‘planschade’ genoemd. De schade wordt namelijk geleden door een ‘plan’. Wat voor plan dat kan zijn, wordt bepaald in hoofdstuk 6 van de Wet ruimtelijke ordening (‘Wro’). Art. 6.1, lid 2 van de Wro noemt als plannen die aanleiding kunnen vormen voor planschade onder andere:

• een bestemmingsplan,
• een omgevingsvergunning voor het afwijken van een bestemmingsplan (hierna: ‘afwijkvergunning’).

We zien dat in art. 6.1 Wro niet de omgevingsvergunning voor het bouwen (hierna: ‘bouwvergunning’) wordt genoemd. De verlening van bouwvergunningen wordt namelijk mogelijk gemaakt door de hierboven genoemde ‘plannen’ (bestemmingsplan en afwijkvergunning). De oorzaak van de schade (zoals waardedaling) ligt dus niet zozeer in de bouwvergunning (of het feitelijke bouwen op basis vn de bouwvergunning), maar veeleer in het plan dat de verlening van die vergunning (en het bouwen) mogelijk heeft gemaakt.

We zien echter vaak dat mensen pas ‘wakker’ worden als aan de horizon de hijskranen verschijnen. Dat is begrijpelijk, want niet iedereen volgt voortdurend de ontwikkeling van de plannen in zijn omgeving. Dit hoeft niet per se tot problemen te leiden omdat er in veel gevallen tussen plan en bouwvergunning / uitvoering niet heel veel tijd zit. Ontwikkelaars zijn immers geneigd om mogelijkheden snel te verwezenlijken. Maar er zijn tal van redenen te bedenken waarom er in bepaalde gevallen wel veel tijd verstrijkt tussen plan en uitvoering.

In ieder geval is het belangrijk om te weten dat de mogelijkheid om planschade te claimen, vervalt als er 5 jaren zijn verstreken sinds de onherroepelijkheid van het plan (art. 6.1, lid 4 Wro).

Directe en indirecte planschade

In het planschaderecht spreekt men over twee soorten planschade : directe en indirecte.

Van indirecte planschade is sprake in het eerder genoemde voorbeeld van het verdwijnen van vrij uitzicht. Dat uitzicht heeft men namelijk over de grond van een ander. Bij indirecte planschade gaat het dan ook om een wijziging van plannen met betrekking tot de grond van een ander.

Van directe planschade is sprake als het eigen grond betreft. Denk bijvoorbeeld aan het vervallen van bouwmogelijkheden op eigen grond. De waarde van grond hangt voor een groot deel af van de manieren waarop van die grond gebruik kan worden gemaakt. Grond waarop gebouwd mag worden, is dan ook meer waard dan grond waarop niet mag worden gebouwd. Het vervallen van bouwmogelijkheden kan dan ook tot aanzienlijke schade leiden.

Het onderscheid tussen beide soorten schade is van belang bij diverse criteria voor de beoordeling van de schade. Het komt er kort gezegd op neer dat schadevergoeding in geval van directe planschade ruimhartiger is.

Abstracte beoordeling : planvergelijking

Bij de beoordeling van de omvang van de planschade wordt geen rekening gehouden met feitelijke bouwontwikkelingen. Zoals gezegd gaat men ervan uit dat het nieuwe plan de schadeoorzaak is. En het komt vaak voor dat de planschade wordt geclaimd als er nog helemaal niets wordt gebouwd, en er zelfs nog geen bouwvergunning is aangevraagd.

De planschade wordt dan ook beoordeeld door plannen te vergelijken (‘planvergelijking’). Dat wil zeggen, door de maximale mogelijkheden die het nieuwe plan biedt te vergelijken met de maximale mogelijkheden die het oude plan bood.

Dat betekent dat in beide gevallen – bij het oude en bij het nieuwe plan – enkel wordt gekeken naar het plan zelf. Men gaat dus voorbij aan de (bestaande) feitelijke situatie. Stel dat een nieuw bestemmingsplan het mogelijk maakt dat er naast uw woning, op 10 meter afstand, een gebouw mag worden gebouwd. U claimt uitzichtschade te zullen lijden als dat plan wordt verwezenlijkt. Bij de schadebeoordeling kijkt men dan naar de maximale mogelijkheden die het oude plan bood. Men kijkt niet naar de feitelijke situatie. Als het volgens het oude plan mogelijk was om op 5 meter afstand een gebouw te bouwen, maar er van die mogelijkheid nooit gebruik is gemaakt, dan gaat men bij de schadebeoordeling toch uit van de bouwmogelijkheid op 5 meter afstand. Dat betekent dat u in dit geval geen planschade lijdt. U komt plantechnisch namelijk juist in een betere situatie te verkeren.

Dit is maar een eenvoudig voorbeeld. Maar het schetst de abstracte benadering van de planschadebeoordeling. De benadering kent ook uitzonderingen. Die bespreek ik hier niet allemaal. Maar één wil ik wel noemen.

Stel bijvoorbeeld dat u grond hebt waarop volgens het oude plan een gebouw met een volume van 100 m3 mocht worden gebouwd. Om de een of andere reden hebt u van die mogelijkheid nooit gebruik gemaakt. De gemeente stelt een nieuw plan vast waarin de bouwmogelijkheid helemaal komt te vervallen. Daardoor lijdt u natuurlijk schade. In dit geval zal men u verwijten dat u te lang hebt stilgezeten. U hebt te lang nagelaten om gebruik te maken van de bouwmogelijkheden die het oude plan bood. Dat noemt men wel ‘passieve risicoaanvaarding’. U hebt daarom geen aanspraak op schadevergoeding. In dit geval kijkt men dus niet alleen maar naar de maximale mogelijkheden die het oude plan bood.

Ook dit is maar een eenvoudig voorbeeld. Het schetst dat op alle beoordelingsregels uitzonderingen bestaan.

Soorten schade

Planschade ziet niet alleen maar op de waardedaling van grond of een woning. Voorstelbaar is immers dat iemand ook omzetschade lijdt doordat bepaalde mogelijkheden vervallen door een nieuw plan. Dit wordt ‘inkomensderving’ genoemd.

Art. 6.1, lid 1 Wro bepaalt dan ook:

“Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.”

Maatschappelijk risico en voorzienbaarheid

Planschade blijft in bepaalde gevallen voor eigen rekening. Daarbij spelen de begrippen ‘maatschappelijk risico’ en ‘voorzienbaarheid’ een rol.

Het maatschappelijk risico is, kort gezegd, het risico dat iedereen loopt door deel te nemen aan de maatschappij. We wonen met zijn allen in een dicht bebouwd land waar veel ontwikkeld wordt. En in dat verband zegt men bijvoorbeeld wel eens dat ‘niemand een blijvend recht op vrij uitzicht heeft’. Iedereen heeft bepaalde ontwikkelingen te dulden, en ook een zekere mate van overlast. In art. 6.2 Wro is bepaald dat in ieder geval 2% van de schade om deze reden voor eigen rekening blijft. (Daarbij zien we overigens wel een voorbeeld van een verschil tussen directe en indirecte planschade, want bij directe planschade geldt dit niet).

Bij voorzienbaarheid (art. 6.3 Wro) moet worden gedacht aan het geval waarbij iemand rekening had behoren te houden met een nadelig nieuw plan. Procedures voor de totstandkoming van bestemmingsplannen duren bijvoorbeeld lang. Een gemeente legt eerst een ontwerp van zo’n plan ter inzage, vervolgens stelt ze zo’n plan vast en ten slotte kan er nog enige tijd over worden geprocedeerd. Als iemand midden in dat proces – dus na terinzagelegging van het ontwerpplan maar vóór de onherroepelijkheid ervan door een definitieve rechterlijke uitspraak – een woning koopt, heeft hij geen planschadeaanspraak als dat plan nadelig voor hem is. Hij kocht de woning immers toen al bekend was dat het plan eraan zat te komen. Men noemt dit wel ‘actieve risicoaanvaarding’. Bij de aankoop van de woning heeft men namelijk willens en wetens het risico genomen dat het plan onherroepelijk zou worden. Men gaat er ook vanuit dat de nadelen van dat nieuwe plan verdisconteerd zijn in de koopprijs van de woning.

Procedure aanvraag

Een verzoek om vergoeding van planschade moet worden ingediend bij burgemeester en wethouders van de gemeente. De gemeente brengt een bedrag (300 tot 500 euro) in rekening voor de behandeling van het verzoek. De aanvraag moet worden gemotiveerd en het schadebedrag onderbouwd (art. 6.1, lid 3 Wro).

Gemeenten hebben een planschadeverordening (art. 6.7 Wro). Hier een voorbeeld. In die verordening wordt beschreven hoe de procedure verloopt.

In ieder geval wijzen gemeenten een deskundige (‘adviseur’) aan die het verzoek om planschadevergoeding beoordelen (art. 6.1.3.2 van het Besluit ruimtelijke ordening (‘Bro’)). De meeste gemeenten laten dit doen door stichting SAOZ uit Rotterdam.

De gemeente neemt na ontvangst van het advies van de deskundige een besluit over het verzoek om planschadevergoeding. Tegen dat besluit kan bezwaar worden gemaakt, en vervolgens kan beroep bij de rechtbank en hoger beroep bij de Afdeling bestuursrecht van de Raad van State worden ingediend.

Vragen en advies

Hebt u vragen over planschade? Neem dan contact met ons op:

Contact

Wij overleggen graag met u, praten graag over de ins and outs van uw situatie en geven u graag advies. Voor een kennismaking of eerste gesprek brengen wij geen kosten in rekening.