Inmiddels word ik bijna dagelijks gebeld door mensen die op een bedrijventerrein wonen. En die vervolgens worden geconfronteerd met de gemeente die een einde wil maken aan die bewoning. De bewoning zou namelijk in strijd met het bestemmingsplan zijn. En dus handhaaft de gemeente dat plan, met oplegging van bestuursdwang en dwangsommen om de bewoning te stoppen. Ten einde raad belt men mij. Want de boel is tegen fikse bedragen gekocht om er te wonen. En nu blijkt dat ineens niet meer te kunnen. Wat nu?

Ontstaan van de problematiek

Gemeenten hebben in het verleden allerhande bedrijventerreinen ontwikkeld met mogelijkheden voor bedrijfseigenaren om in de buurt van hun bedrijf te wonen. Daartoe zijn in bestemmingsplannen panden aangewezen met een ‘bedrijfswoning’ bestemming. Daarbij werd dan bepaald dat dat pand mag worden bewoond door iemand die een relatie heeft met het naastgelegen bedrijf. Bijvoorbeeld een bedrijfseigenaar, of een beveiliger c.q. opzichter.

Ten tijde van de vaststelling van die bestemmingsplannen was dat ook allemaal conform de situatie. Maar gedurende de jaren wisselden bedrijven van eigenaar, stopten bedrijven en begonnen nieuwe, gingen eigenaren met pensioen, et cetera. Kortom, uiteindelijk ontstond een situatie waarin er iemand in de bedrijfswoning zat die helemaal niks met het naastgelegen bedrijf te maken had. Hetgeen formeel in strijd is met het bestemmingsplan.

Aankoop van een woning

Er zijn veel mensen die er helemaal niks tegen hebben om op een bedrijventerrein te wonen. De rafelranden van een stad of dorp zijn in trek. Het is betaalbaar. En vaak is de hinder en overlast verwaarloosbaar.

Je ziet daarom dat bedrijfswoningen best courant zijn. De markt wil ze wel hebben. Mensen willen ze wel kopen. En vreemd genoeg doen makelaars en notarissen daaraan mee.

Probleem is echter dat de geldende bestemmingsplannen de desbetreffende woningen niet courant maken. Die plannen bepalen immers dat in die woningen enkel mensen mogen wonen die een relatie hebben met het naastgelegen bedrijf.

Dus veelal maken makelaars en notarissen een fout als ze bijdragen aan de verkoop van een bedrijfswoning aan iemand die daarin volgens het bestemmingsplan niet mag wonen. Er zijn al vele makelaars aansprakelijk gesteld voor deze problematiek.

Want bewoon jij zo’n bedrijfswoning in strijd met het bestemmingsplan, en heb je dus geen relatie tot het naastgelegen bedrijf, dan kan de gemeente zomaar aan handhaven. Oftewel: vorderen dat jij de woning verlaat. En daarbij zit je dan met een gigantische schadepost, omdat de woning – die je mogelijk tegen een behoorlijke hypotheek hebt gefinancierd – aan een ander niet te slijten is. Want de afzetmarkt is extreem klein: enkel lieden die een relatie hebben tot het naastgelegen bedrijf, mogen er wonen.

Helpen

Door gebruikmaking van ‘trucs’ en overgangsrecht en andere technisch juridische kunstgrepen, heb ik mensen in deze situatie nog wel kunnen helpen uit deze benaderde positie. Het helpt om gedegen onderzoek te doen naar overgangsrecht en lang bestaande situaties. En je moet me echt de gelegenheid geven om dit op een serieuze en creatieve manier aan te pakken. Het leidt regelmatig tot succes. Maar in bepaalde gevallen biedt het geen uitkomst, en heeft de bewoner te maken met een gemeente die goede gronden heeft om bewoning niet toe te laten. De bewoner krijgt dan een bericht van de gemeente met de mededeling: “U moet binnen x dagen verhuizen, bij gebreke waarvan u een dwangsom ad [veel geld]  verschuldigd bent.”

Wat de bewoner dan nog rest is het aansprakelijk stellen van zijn verkoper dan wel de makelaar die hem niet goed heeft voorgelicht over datgene wat hij heeft gekocht.

Laat ze toch wonen

Waar het in dit soort kwesties in wezen om gaat, is dat bedrijven niet beperkt willen worden in hun rechten op het toebrengen van hinder aan woonfuncties. Het toelaten van een woonfunctie in de buurt van een bedrijf zorgt eigenlijk alleen maar voor ellende voor dat bedrijf. Zo’n woonfunctie wordt immers beschermd tegen overlast. Er mag slechts x dB aan geluid op de gevel, slechts zoveel geurmoleculen en hoogstens x trillingen. Dus een bedrijf vindt al snel dat de woonfunctie maar zo ver mogelijk verwijderd moet zijn van zijn bedrijf.

En dat is gemiddeld genomen ook een verstandige mening. Feit is echter dat er in Nederland mensen zijn die er totaal geen enkel probleem mee hebben om hinder te ervaren in hun woonomgeving. En dan gaat het niet om gevaarlijke hinder (zoals ten gevolge van chemische industrie of iets degeglijks), maar om bescheiden hinder. Het zijn mensen die categorie 1 a 2 a 3.1 wel om zich heen dulden. Sterker, ze vinden een dergelijke omgeving aantrekkelijk. En het is bewezen onschadelijk voor ze.

Maar je moet er wel van houden

Vraag is of je deze mensen daar niet gewoon moet laten wonen. De nieuwe Omgevingswet zal de Wet plattelandswoningen uitbreiden naar andere bedrijven. Maar vraag is of dat voldoende zal zijn voor dit soort situaties. Wellicht is er aanleiding om mensen te laten beslissen welke mate van hinder zij aanvaarden in hun woonomgeving. Zolang dat geen schadelijke categorie 4 of 5 hinder is, kun je je afvragen of het wel aan de overheid is om mensen hierin te beperken.

Vragen en advies

Hebt u vragen over het omgevingsrecht? Neem dan contact met ons op:

Contact

Wij overleggen graag met u, praten graag over de ins and outs van uw situatie en geven u graag advies. Voor een kennismaking of eerste gesprek brengen wij geen kosten in rekening.

Willem Brakenhoff