Uit het AD van 27 april jl.: “Edwin wint rechtszaak over metershoge stalen loods pal tegen zijn achtertuin: ‘En nu afbreken die muur’” Typisch zo’n artikel in de media waarvan je als specialist denkt “weten jullie dat nou wel zeker, media?” Maar ook los daarvan is de kwestie die in het artikel wordt beschreven interessant. Zeker omdat het een waarschuwing bevat aan kopers van huizen: verdiep je in het geldende bestemmingsplan! In deze blog wordt op de zaak ingegaan vanuit een juridisch-planologisch perspectief.

De loods

Ik ben zelf niet bij de kwestie betrokken, en in het artikel in AD staat enkel dat deze zich afspeelt aan de Rijksstraatweg in Dordrecht. Even zoeken op rechtspraak.nl leert dat het om deze uitspraak gaat (ECLI:NL:RBROT:2022:3107). Ook in die uitspraak staat geen exact adres. Maar als ik inzoom op het bestemmingsplangebied op de website ruimtelijkeplannen.nl komen een paar locaties in aanmerking. Namelijk die waar de gele woonbestemming grenst aan de paarse bedrijvenbestemming. Inzoomen op die locaties doet vermoeden dat het om deze locatie gaat (hoewel de exacte locatie er voor deze blog niet heel veel toe doet):

 

 

We zien hier in geel de woonbestemming, en in paars de bedrijvenbestemming. De loods is klaarblijkelijk binnen die bedrijvenbestemming gebouwd. Het planvoorschrift 4.2.2 uit het toepasselijke bestemmingsplan ‘Dordtse Kil’ bepaalt met betrekking tot de bedrijfsbestemming:

“Voor gebouwen gelden de volgende regels:
(…)
c. voor niet aan de weg gelegen perceelsgrenzen geldt voor gebouwen een afstand van ten minste 2,5 m uit die perceelsgrens
(…)
e. de bouwhoogte bedraagt ten hoogste de in de verbeelding aangegeven hoogtemaat;
(…)”

Op de plankaart bij het bestemmingsplan staat dat hier tot 9 meter hoog mag worden gebouwd. Dat is ook gebeurd. Het bouwplan voor de loods voldeed echter niet aan het sub c van artikel 4.2.2. De loods stond nader dan genoemde 2,5 meter tot de perceelsgrens. Die perceelsgrens is hier de grens tussen de gele en paarse gebiedsdelen. Bedrijven horen 2,5 meter afstand daarvan te houden, maar dat is hier niet gebeurd. De loods staat ‘in’ de perceelsgrens.

Om af te wijken van artikel 4.2.2, sub c heeft de gemeente gebruik gemaakt van een zogenaamde binnenplanse afwijkingsbevoegdheid. Die staat in artikel 4.3, sub b:

“Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:
(…)
b. lid 4.2.2 onder c. voor het dichter bij de perceelsgrens bouwen, echter uitsluitend indien:
1. de ruimtelijke structuur, bebouwingskarakteristiek en/of gebruiksmogelijkheden niet onevenredig worden aangetast;
2. er geen brandtechnische problemen ontstaan.”

De gemeente heeft met gebruikmaken van deze bevoegdheid een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van de loods. En de ‘Edwin’ uit het verhaal heeft tegen die vergunning bezwaar gemaakt en vervolgens beroep ingesteld bij de rechtbank.

Het oordeel van de rechtbank

Is er sprake van dat Edwin de rechtszaak heeft gewonnen, zoals het artikel in het AD beweert? Wel, dat valt te bezien. Het beroep van Edwin wordt weliswaar gegrond verklaard, en het besluit (op bezwaar) van de gemeente vernietigd. Dat betekent dat de gemeente een nieuw besluit moet nemen op het bezwaar tegen de omgevingsvergunning. Maar heeft Edwin daar iets aan?

De rechtbank legt uit dat Edwin niet zozeer wordt gedupeerd door de recentelijk verleende omgevingsvergunning, maar vooral door het bestemmingsplan uit 2013. Dat bestemmingsplan laat namelijk al heel veel toe: 9 meter hoge bebouwing tot op een afstand van 2,5 meter van de perceelsgrens. De recentelijk verleende omgevingsvergunning laat ‘slechts’ toe dat de loods nog nader tot de perceelsgrens mocht worden gebouwd.

Tegen dat bestemmingsplan kan Edwin echter niks meer doen. Dat dateert uit 2013 en is inmiddels lang geleden onherroepelijk geworden. De rechtbank kan daar ook niks meer aan doen. Die mag enkel de recentelijk verleende omgevingsvergunning beoordelen, en daarmee slechts het feit dat de loods dichter tot de perceelsgrens werd gebouwd.

En maakt die 2,5 meter nou zoveel uit? Nou, kennelijk toch wel iets. Want de rechtbank overweegt (r.o 13.6):

“(…) De rechtbank heeft met het onderzoek ter plaatse vastgesteld dat het bedrijfsgebouw een aanzienlijke invloed heeft op het woon- en leefklimaat van eiser. In het bijzonder neemt het gebouw vanaf het perceel van eiser het uitzicht weg, is er vanuit de woning vrijwel geen zicht meer op de lucht en is het gebouw van invloed op de lichtinval in de woning en de bezonning. Deze effecten zijn er voor een groot deel ook als het bedrijfsgebouw op 2,5 m van de perceelsgrens wordt gebouwd, maar zijn ernstiger door het bouwen in de perceelsgrens. De beleving van de impact van het gebouw is daardoor objectief nog indringender. (…)”

En (r.o. 15):

“De rechtbank geeft [de gemeente] in overweging om […] te bezien of hij alsnog tot een rechtmatig besluit kan komen door aan eiser een financiële compensatie te (laten) bieden voor het nadeel dat voor hem is ontstaan door de toepassing van de afwijkingsbevoegdheid uit artikel 4.3, onder b, van de planregels van het bestemmingsplan ‘Dordtse Kil’.”

Financiële compensatie

De kans is dan ook groot dat de loods van de gemeente mag blijven staan (daar hint ze ook op in het artikel in het AD) en dat Edwin (misschien) een bescheiden financiële tegemoetkoming gaat krijgen. Die tegemoetkoming moeten we wellicht zien in termen van planschadevergoeding. Dat betekent dat de gemeente gaat onderzoeken in hoeverre Edwin schade lijdt doordat de 9 meter hoge ‘muur’ die sowieso gebouwd mocht worden, iets dichterbij is gebouwd. Dat zal zeker geen omvangrijke compensatie worden, zo schat ik in. Misschien – als we hier van doen hebben met een bereidwillige en burgervriendelijke overheid – wordt het een ‘planschadevergoeding-‘plus’, en doet de gemeente (en/of de loodseigenaar) er een leuke dotatie bovenop. Maar…

… de pijn ligt elders

Edwin geeft in het artikel in het AD al aan dat hij niet op financiële compensatie zit te wachten. Hij wil de loods weg hebben. Maar ik vrees dat dat niet zal gebeuren. Het is immers het onaantastbare bestemmingsplan uit 2013 dat de loods grotendeels mogelijk maakt. En als deze loods 2,5 meter verder had gestaan, had dat niet bijzonder veel uitgemaakt.

Wat dat betreft ligt de pijn bij het bestemmingsplan uit 2013. En het getuigt mijns inziens niet van een bijster goede ruimtelijke ordening om dergelijke massale bedrijfsloodsen toe te staan in de nabijheid van woningen. Dat het bestemmingsplan inmiddels onaantastbaar is, doet daaraan niet af. Slechte planologie is slechte planologie. Of die nu onaantastbaar is of niet.

Het zou de gemeente dan ook sieren als ze met Edwin mee denkt aan een oplossing. Daarbij kan gedacht worden aan compensatie (‘plus’), het ‘opleuken’ van de massale muur of wellicht vergroening en investering in het achtererf.

Waarschuwing

Het mag in ieder geval duidelijk zijn dat je je als koper van een woning goed moet verdiepen in de bouw- en gebruiksmogelijkheden die het relevante bestemmingsplan voor de omgeving biedt. En daarnaast is het altijd verstandig om onderzoek te (laten) doen naar voorzienbare toekomstige planvorming in de nabije omgeving.

Voorkom onaangename verrassingen!

Vragen en advies

Hebt u vragen over het omgevingsrecht? Neem dan contact met ons op:

Contact

Wij overleggen graag met u, praten graag over de ins and outs van uw situatie en geven u graag advies. Voor een kennismaking of eerste gesprek brengen wij geen kosten in rekening.

Willem Brakenhoff