Wat moeten we hier nou toch weer van vinden? Een kleine projectontwikkelaar in Rotterdam wordt (naar eigen zeggen) onder druk gezet door bezwaarmakers om te ‘dokken’. Zowel bezwaar als beroep van hen is afgewezen, maar ze trekken hun hoger beroep pas in als er een paar honderdduizend euro wordt neergelegd. Vraag van de week is: moeten ze betalen of niet? Wij hebben daar een nogal genuanceerde mening over.

Volhouden

Als je het artikel in het AD zo leest, is de kwestie niet heel erg anders dan andere bestuursrechtelijke kwesties: mensen zijn het ergens niet mee eens, halen bakzeil bij bezwarencommissie en bij rechtbank, en gaan vervolgens door tot de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS).

En waarom ook niet? Als Donald Trump zich aan een laatste strohalm mag vasthouden, waarom zij dan niet?  It ain’t over ‘till the fat lady sings. En daar kun je van alles van vinden. Maar het Duitse voetbal is er groot mee geworden. Niet zelden scoren zij in de laatste minuut de winnende goal.

Misschien is het wel typisch Nederlands om over dat soort volhoudersgedrag schande te spreken. Daarom worden ‘we’ altijd tweede: Zoetemelk, Oranje in 74 en 78 en nu weer Max Verstappen.

Hadden we maar wat meer volhouders in dit land.

Chantage

Maar goed, her riekt allemaal wel naar chantage natuurlijk. Hoger beroep instellen in de wetenschap dat a) je in alle eerdere instanties hebt verloren, b) de tegenpartij veel geld verliest met iedere vertraging, en c) het hoger beroep waarschijnlijk ook wordt verloren.

Toch kun je je afvragen of er wel sprake is van chantage.

Natuurlijk, mensen maken gebruik van de tijdsdruk bij de andere partij. Maar is het chantage?

Ontwikkelproces

Wanneer mensen een bouwproject ontwikkelen, moeten ze een groot aantal fases doorlopen. Ze moeten de grond hebben (of een afspraak hebben met de eigenaar), ze moeten allerlei onderzoek laten doen, ze moeten een stedenbouwkundig ontwerp maken, ze moeten het gebouw ontwerpen, ze moeten de boel verkopen en ze zijn bezig om met Jan en alleman te overleggen en onderhandelen.

Kortom, er is al heel wat gebeurd voordat de eerste paal de grond ingaat.

Toch wordt niets van dit alles door de ontwikkelaar gezien als een verliespost. Het hoort er namelijk bij, bij het ontwikkelen.

Zo zal je een ontwikkelaar nooit horen zeggen dat het ontwerpproces van de architect een schandalig langdurig proces is dat alleen maar voor verlies zorgt, en dat dat verlies op de gemeenschap moet worden afgewenteld. Ontwerpen wordt gezien als iets dat typisch des ontwikkelaars is, net als het bouwen en verkopen.

Juridische procedures

Vreemd genoeg vinden ontwikkelaars juridische procedures dan weer iets dat niet voor hun rekening dient te komen. Op de een of andere manier menen zij dat indien een vergunning eenmaal is afgegeven door de gemeente, al het verdere een verliespost is. Alsof er wordt gerekend tot en met de omgevingsvergunning, en al het verdergaande een onverwachte tegenslag is. En dat het een schade is dat zij daarmee te maken krijgen.

Bezwaar en beroep als onderdeel van het ontwikkelproces

Vraag is waarom bezwaar en beroep niet ook als onderdeel van het ontwikkelproces worden gezien. Want bedrijven in de projectontwikkeling spreken wel schande van het feit dat zij bezwaarmakers ‘moeten’ afkopen om hun bezwaar en beroep in te trekken, maar ze spreken er nooit schande van dat ze architecten en (bijvoorbeeld) bodemadviseurs moeten betalen om onderzoek te doen naar constructie, veiligheid en milieu.

Dus waarom is een onderzoek naar de juridische afstemming met naburen dan wel ‘schandalig’? Of, althans, waarom is het dan schandalig dat zij moeten betalen om dat ‘af te kopen’?

Stel dat ze de welstandscommissie zouden kunnen ‘afkopen’. Zouden ze daar dan ook schande over spreken, in die zin dat ze de afkoopsommen te hoog vinden? En stel dat ze bodeminspecteurs en vergunningverleners bij de gemeente zouden kunnen afkopen, zouden ze dan ook schande spreken over de hoogte ervan?

Bij bezwaarmakers valt er in ieder geval nog iets af te kopen. Zou dat niet het geval zijn, dan zou de ABRvS simpelweg de intrekking van een hoger beroep niet accepteren als het eenmaal is ingediend.

En misschien is dat wel wat de ABRvS moet doen om van dit gezeur af te zijn: na een eenmaal ingesteld hoger beroep komt er hoe dan ook een einduitspraak.

Vragen en advies over het bestuursrecht

Hebt u vragen over het omgevings- of bestuursrecht? Neem dan contact met ons op:

Contact

Wij overleggen graag met u, praten graag over de ins and outs van uw situatie en geven u graag advies. Voor een kennismaking of eerste gesprek brengen wij geen kosten in rekening.