In Nederland is het appartementsrecht een bekend verschijnsel. Veel mensen wonen in flats, appartementencomplexen of andere complexen die juridisch zijn vormgegeven als appartementsgebouw. Binnen zo’n complex kun je appartementen kopen. En je kunt daarvoor ook een hypotheek afsluiten. En dus menen vele bewoners van appartementen gewoon eigenaar te zijn van dat appartement. Dat ligt echter net even anders.

Appartementsrecht

Het appartementsrecht is een relatief nieuw verschijnsel in Nederland. Het bestaat sinds 1952. De vastgoedpraktijk had destijds behoefte aan deze rechtsfiguur omdat na de Tweede Wereldoorlog steeds meer flats en appartementencomplexen werden gebouwd.

Vraag was hoe je mensen een zakelijk recht op zo’n appartement kon geven. Een appartement is immers onderdeel van het complex. En dat complex heeft te gelden als ‘het gebouw’, oftewel als ‘de zaak’. Zaken zijn afzonderlijk over te dragen (en dus in eigendom te verkrijgen). Maar onderdelen van een zaak niet.

De Appartementswet van 1952 (die in het oude Burgerlijk Wetboek terecht kwam en nu in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek wordt geregeld) koos voor de oplossing van de ‘gemeenschappelijke eigendom’. Hetgeen betekent dat alle appartementseigenaren gedeeltelijk ‘aandeelhouder’ zijn in het gehele complex. In juridische termen heet dat ‘aandeel in het gemeenschappelijke goed’. Alle appartementseigenaars hebben dus ook recht op elkaars appartement. Als appartementseigenaar heb je qua zakelijk recht (eigendomsrecht) net zoveel recht met betrekking tot je eigen appartement als met betrekking tot de appartementen van je buren.

Exclusiviteit van het appartement

Naast dit zakenrechtelijke aspect – het aspect van aandeelhouder in een gemeenschappelijk goed: het complex – omvat het appartementsrecht een exclusief gebruiksrecht. Dat maakt dat je met betrekking tot jouw appartement ook daadwerkelijk kunt spreken van ‘jouw appartement’.

De wet zegt het zo (artikel 5:106, lid 4, eerste volzin, van het BW):

“Onder appartementsrecht wordt verstaan een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.”

Een appartementseigenaar ‘heeft’ dus twee dingen:

• een aandeel in het gehele complex

Let wel: dit is dus niet een tot een deel van het complex herleidbaar aandeel. Je moet hierbij denken aan een percentage. Je hebt bijvoorbeeld een 5% aandeel in het complex. Maar net zoals bij aandeelhouderschap in een BV of NV geldt dat je nooit kunt stellen dat jouw aandeel betrekking heeft op de entree van een bedrijf, een kantoorruimte van een bedrijf, een vordering van een bedrijf of een uitvinding van een bedrijf, kun je met betrekking tot het appartementsaandeel ook niet stellen dat het betrekking heeft op jouw appartement.

• het exclusief gebruiksrecht

Dit recht maakt pas dat je kunt spreken over ‘jouw appartement’. Het hiervoor genoemde artikel spreekt immers over ‘het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw’.

De combinatie van deze twee (het aandeel in de eigendomsgemeenschap en het gebruiksrecht) maakt dat je je ‘eigenaar van een appartement’ voelt. En dat je buren niet zomaar bij je kunnen binnenvallen onder het mom van ‘jouw appartement is ook van ons’.

Maar benadrukt moet worden dat dit exclusieve gebruiksrecht niks afdoet aan de zakenrechtelijke gemeenschap. Het gebruiksrecht maakt je geen exclusief eigenaar van je appartement. Enkel exclusief gebruiker.

Wie is verantwoordelijk voor wat?

Qua eigendom (het zakelijk recht) is alles wat ‘nagelvast’ is verbonden met het complex gemeenschappelijk eigendom. Dus: rioleringsbuizen, het dak, de fundering. En vaak ook: het vaste keukenblok, de (gegoten) vloer en andere zaken die zich binnen jouw appartement bevinden en vast verbonden zijn met het complex.

Bij dit soort zaken is het vaak de vraag wie wat betaalt als iets kapot gaat (of zich ervoor moet verzekeren). Draait de rest van het complex op voor schade aan jouw keukenblok? (omdat ze er mede-eigenaar van zijn).

Voor dit soort vragen is er de splitsingsakte, en het daarvan deel uitmakende splitsingsreglement. Deze stukken bepalen wie waarvoor verantwoordelijk is. En wie dient te betalen als iets kapot gaat.

Splitsingsakte, splitsingsreglement en Vereniging van Eigenaars

De term ‘splitsing’ slaat op de handeling die een eigenaar van een heel gebouw (of toekomstig gebouw; bijvoorbeeld een projectontwikkelaar) moet verrichten om de afzonderlijke appartementen op de markt te kunnen verkopen (en zodat kopers een appartementsrecht en hypotheek kunnen krijgen).

Bij die splitsing moet een splitsingsakte en, als onderdeel daarvan, een reglement worden opgemaakt, en ook een Vereniging van Eigenaars (VvE) worden opgericht.

De splitsingsakte wijst met name de afzonderlijke appartementen aan met betrekking tot welke exclusieve gebruiksrechten ontstaan. In het splitsingsreglement wordt geregeld welke appartementseigenaar waarvoor verantwoordelijk is. En wie waarvoor de kosten draagt.

Zie hier voor een voorbeeld van zo’n reglement. Op pagina 7 zie je onder artikel 11 staan welke onderdelen van het complex voor rekening komen van de gezamenlijke eigenaars. En op pagina 8 zie je onder artikel 12 welke onderdelen voor rekening van de individuele eigenaars komen.

Een lelijke rechtsfiguur

Al met al is het appartementsrecht een lelijke rechtsfiguur. Het heeft in 1952 zijn plaats moeten vinden in een systeem dat uitgaat van exclusieve zakelijke rechten dat gericht is op individualiseerbare dingen. Andere landen hebben andere juridische oplossingen gevonden voor appartementen. Maar de Nederlandse kom je ook in het buitenland tegen.

Het appartementsrecht is een mix van eigendomsrecht en een gebruiksrecht. Een brij van rechten die aan elkaar hangt van akten, reglementen en zelfs een gemeenschappelijk overlegorgaan (de VvE).

Maar de praktijk gaat er eenvoudig mee om. Ze behandelt het als een gewoon eigendomsrecht. En appartementseigenaars wanen zich echte eigenaars. Je kunt er een hypotheek voor krijgen. Je kunt de buren uit je woning weren. En er is geen plicht om je buren ’s ochtends te groeten.

Vragen en advies

Hebt u vragen over het appartementsrecht? Neem dan contact met ons op:

Contact

Wij overleggen graag met u, praten graag over de ins and outs van uw situatie en geven u graag advies. Voor een kennismaking of eerste gesprek brengen wij geen kosten in rekening.