Een groot aandeel van de Nederlandse woningvoorraad bestaat uit appartementen. Het wonen in appartementen, en het kopen en verkopen van appartementen, is dan ook zeer gangbaar. Daardoor verliezen mensen nog wel eens uit het oog dat het appartementsrecht eigenlijk een heel eigenaardig fenomeen is. Mensen die een appartement kopen, menen vaak dat ze een woning als iedere andere kopen. Je kunt er gewoon een hypotheek op afsluiten, en zowel de makelaar als de notaris wensen je na de aankoop en levering ‘veel geluk met je nieuwe woning!’ Dus dan zal het wel een gewone woning zijn, toch? Wel, vergis je niet…
Caveat emptor. Oftewel ‘koper, let op!’ Het is een van de beginselen van het verbintenissenrecht. Het is een waarschuwing aan de koper om goed op te letten bij het sluiten van het koopcontract. Want daarna kom je er niet zomaar meer onderuit. In het Nederlandse recht gaat het om de zogenaamde onderzoeksplicht. De koper wordt geacht om zich goed te laten informeren en de aan te kopen goederen tevoren goed te onderzoeken. En die waarschuwing dient serieus te worden genomen. Zeker in een wereld van professionele en gehaaide verkopers. Een wereld waarin tegenwoordig meer psychologen emplooi vinden dan in de geestelijke gezondheidszorg.
De kranten stonden er de laatste weken weer vol mee: bezwaarmakers die bouwprojecten vertragen en bereid zijn hun bezwaar in te trekken als de bouwer een fiks bedrag betaalt. Op 12 augustus jl. stond er een artikel over op de voorpagina van NRC. En de afgelopen week had de Volkskrant er een artikel over. Eerder al besteedde ik er aandacht aan, zulks naar aanleiding van berichten in het AD over de afkoop van bezwaren in het Wijnhavenkwartier in Rotterdam. Wat moet je van dit soort praktijken vinden? En vooral: is er iets tegen te doen?
De laatste tijd kom ik hem steeds vaker tegen, de ‘jij-bak’. Vooral mijn kleine en mondige nichtje gebruikt hem zeer regelmatig. Telkens als ik haar (vanuit opvoedkundig perspectief) aanspreek op gedrag, heeft ze direct een ‘jij-bak’ voorhanden. De opdracht om haar kamer op te ruimen wordt direct gepareerd met de mededeling dat ik de afwas ook nog niet heb gedaan. En als ik zeg dat ze wat beter haar best moet doen op school, pareert ze dat direct door me te wijzen op het feit dat ik ook maar een dom rechtenstudietje heb afgerond. Ach, het is nog maar een kind, denk ik dan. Maar intussen kom ik de jij-bak ook bij volwassenen steeds vaker tegen. En dat maakt iedere mogelijkheid tot het geven van opbouwende kritiek, of tot het wijzen op verbeterpunten, onmogelijk.
Vandaag stond dit artikel in het AD: ‘Gezinnen met handen in het haar: hun gedroomde nieuwbouwhuis laat door bezwaar lang op zich wachten’. Een omwonende van het woningbouwproject schijnt bezwaar te hebben gemaakt vanwege zijn zorgen over mogelijke parkeerproblemen. En er is (kennelijk) maar één bezwaarmaker nodig om de broodnodige woningbouw stil te leggen. Hetgeen over diverse zaken te denken geeft.
Deze week vernam ik een paar dingen die mij zeer aanspreken, zowel in mijn rol van motivationeel psycholoog als die van jurist. En eigenlijk zouden ze iedereen moeten aanspreken, in welke rol dan ook. Het eerste was een uitspraak van ene Barack Obama. Het tweede was iets dat ik las in het boek ‘Focus’ over chipmachinemaker ASML. In beide gevallen gaat het over een mentaliteit die we volgens mij op het moment erg goed kunnen gebruiken in Nederland. Zowel in de private als in de publieke sector. En vooral op die gebieden waar Nederland vast loopt: files, kabinetsformaties, woningbouw, vergunningverlening, duurzaamheidsprojecten, zorg, et cetera.
Laatst vroeg iemand me waar de artikelen 2 en 3 van bijlage II van het oude Besluit omgevingsrecht waren ‘geland’ in de nieuwe Omgevingswet. Hij vond het maar een hele uitzoekerij met die ‘knip’ tussen de technische vergunning en de ruimtelijke. Ik maakte de vergelijking met de invoering van de euro ruim twintig jaar geleden. Toen waren we ook steeds aan het terugrekenen. Totdat we dat zomaar ineens niet meer deden, en de wereld nog steeds goed te hanteren bleek. Soms moet je het oude loslaten om het nieuwe volledig te omarmen. Maar goed, toch een kort stappenplan voor zij die willen blijven ‘omrekenen’.
Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Die wet vervangt o.a. de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De Wro gaf aan gemeenten de bevoegdheid om in bestemmingsplannen flexibiliteitsregels op te nemen, zoals een wijzigingsbevoegdheid. De Omgevingswet kent deze bevoegdheid niet meer. De (oude) bestemmingsplannen zijn echter nog steeds van toepassing als onderdeel van het tijdelijke deel van het omgevingsplan, inclusief de daarin opgenomen wijzigingsbevoegdheden. Vraag is hoe onder de nieuwe wet van die wijzigingsbevoegdheden gebruik kan worden gemaakt.
Bestemmingsplanprocedures kennen een aantal ‘ijkmomenten’: voorontwerp, ontwerp, vaststelling en beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (en eventueel een schorsingsprocedure). Ten tijde van de inwerkingtreding van de nieuwe Omgevingswet (op 1 januari 2024) kan een planprocedure zich dus in een van deze stadia bevinden. Hoe is dat geregeld qua overgangsrecht?
Dat was even schrikken toen ik het interview met OM-topman Otte in De Telgraaf van 30 december 2023 las. Het hele artikel heb ik door de paywall niet kunnen lezen, maar tussen de tralies door las ik zinnen als ‘We nemen niet alles meer aan, de pijplijn raakt verstopt’, ‘De politie moet niet meer op alles rijden’ en ‘kiezen in een oceaan van onrecht’. Het interview zat mij niet lekker, met name omdat ik beroepshalve enkele keren te maken heb gehad met mensen die tevergeefs een beroep hadden gedaan op de politie en daar behoorlijk gefrustreerd over waren. ‘Wat moet dat nu’, dacht ik, ‘als Otte de politie nog verder uit de samenleving terugtrekt?’