Op deze blog wordt veel geschreven over het zogenaamde ‘publiekrechtelijke bouwrecht’, maar het privaatrechtelijke bouwrecht is niet van minder belang. Sterker, op deze plek gaat er meer aandacht aan besteed worden. Want zonder privaatrechtelijk bouwrecht is er immers helemaal geen publiekrechtelijk bouwrecht! Waar wordt die omgevingsvergunning anders voor verleend?! We gaan het dus hebben over de aannemerij, of zoals juristen zeggen ‘aanneming van werk’ (want dat is toch privaatrechtelijk bouwrecht?).
Veel mensen zullen hebben gehoord van het begrip ‘planschade’. Meestal wordt daarbij gedacht aan het voorbeeld van het verlies van uitzicht doordat pal naast een woning ineens een gebouw wordt gebouwd. De bewoner van de woning wordt op dat moment geconfronteerd met zijn schade (bijvoorbeeld waardedaling van de woning). Maar die schade is eigenlijk al eerder voorgevallen. Namelijk op het moment dat de bouw van het andere gebouw op papier mogelijk werd gemaakt. En tussen het creëren van die mogelijkheid en de bouw zelf kan een lange tijdsspanne zitten. Het abstracte en plantechnische karakter kan planschade tot een eigenaardig fenomeen maken. Reden om er in deze blog wat aandacht aan te besteden.
Op 8 december 2021 heeft de rechtbank Noord-Holland uitspraak gedaan in een zaak die gaat over de vraag of een aangetekende brief daadwerkelijk is ontvangen. De uitspraak is een vervolg op een eerder door de Hoge Raad gewezen arrest over de ontvangst van de brief. In dat arrest gaf de Hoge Raad enkele handvatten voor de beoordeling van dit soort kwesties. De rechtbank Noord-Holland zei daarover “dat de Hoge Raad in ontvankelijkheidskwesties bij het controleren van de aanbieding van aangetekende post een tamelijk soepel criterium hanteert”. Is dat zo?
Vandaag – 11 januari 2022 – is de tekst van de Wet open overheid (‘Woo’) gepubliceerd in het Staatsblad (Stb. 2022, 14). De Woo zal per 1 mei 2022 in werking treden. De Woo vervangt de bekende (en beruchte?) Wet openbaarheid van bestuur (de ‘Wob’). Dat betekent echter niet dat er vanaf dat moment niet meer kan worden ‘gewobd’.
Per 1 januari 2021 zou het mogelijk worden om tijdelijke huurovereenkomsten (voor woonruimte) te sluiten met een looptijd van 3 jaar (zie de wet en het KB). Vandaag werd in het Staatsblad de wet gepubliceerd die deze mogelijkheid weer intrekt (Stb. 2021,649). Deze intrekkingswet treedt per 25 december 2021 in werking. Het zal dan ook niet mogelijk worden om tijdelijke huurovereenkomsten met een duur van 3 jaar te sluiten.
Vanaf het moment dat de nieuwe Omgevingswet in werking treedt, beschikken de gemeentes automatisch (‘van rechtswege’) over een omgevingsplan. In het tijdelijke deel daarvan zitten de ‘oude’ bestemmingsplannen en de ‘bruidsschat’. In de loop der tijd zal een nieuw deel ontstaan, dat in omvang zal toenemen en dat het tijdelijke deel in omvang zal doen afnemen. Na afloop van de transitieperiode (in 2029) zal enkel het nieuwe deel resteren. In dit artikel gaan we in op de vraag hoe het nieuwe deel gaat groeien. Oftewel : de omgevingsplanprocedure.
Als straks de nieuwe Omgevingswet wordt ingevoerd, zal het beroemde bestemmingsplan verdwijnen. En daarmee komt een einde aan een sinds 1965 in Nederland bestaande rechtsfiguur. In de plaats van het bestemmingsplan komt het zogenaamde ‘omgevingsplan’. Hoewel de beide figuren niet bepaald hetzelfde zijn. In dit artikel gaan we in op het omgevingsplan, en dan met name op de invoering van die figuur.
Wie kent hem nog, de oude bouwvergunning? Het was de vergunning die je in principe nodig had als je ging bouwen. Hij was gebaseerd op de Woningwet. En in het bekende artikel 44 van die wet stond het toetsingskader. De bouwvergunning is later, in 2010, opgegaan in de omgevingsvergunning. In dat jaar trad de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (‘Wabo’) in werking. Het bouwen werd toen een van de ‘activiteiten’ waarvoor een omgevingsvergunning kon worden verkregen. Het toetsingskader veranderde niet heel erg. Het kwam wel ergens anders te staan, namelijk in artikel 2.10 van de Wabo. Hoe gaat dit alles er straks uitzien onder de nieuwe Omgevingswet?
Het zal weinigen in de overheidspraktijk zijn ontgaan, het recente arrest van de Hoge Raad in de zaak Didam. Sommigen spreken zelfs van een ‘bom onder de gemeentepraktijk’. Anderen zijn er iets rustiger onder, en zagen het al lang van tevoren aankomen. Waar komt het arrest op neer? Wel, om kort te gaan : als gemeenten eigendommen verkopen, moeten ze gegadigden een eerlijke kans geven om mee te dingen naar de aankoop.
Onlangs stond er een erg interessante annotatie in het Tijdschrift voor Bouwrecht van oktober 2021. Het ging om de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (‘ABRvS’) van 14 juli 2021. Deze handelde over de weigering van de gemeenteraad van Enschede om een bestemmingsplan vast te stellen. Het bestemmingsplan zou de bouw van een moskee mogelijk moeten maken. De gemeenteraad wilde daar om onduidelijke redenen niet aan.