Uit het AD van 27 april jl.: “Edwin wint rechtszaak over metershoge stalen loods pal tegen zijn achtertuin: ‘En nu afbreken die muur’” Typisch zo’n artikel in de media waarvan je als specialist denkt “weten jullie dat nou wel zeker, media?” Maar ook los daarvan is de kwestie die in het artikel wordt beschreven interessant. Zeker omdat het een waarschuwing bevat aan kopers van huizen: verdiep je in het geldende bestemmingsplan! In deze blog wordt op de zaak ingegaan vanuit een juridisch-planologisch perspectief.
Het AD bracht het op 19 maart jl. : “Inkijk, licht, geluid: klagende omwonenden Zalmhaventoren krijgen gelijk van de rechter”. Betekent dit ronkende nieuwsbericht dat de hoogste woontoren van Nederland, de Zalmhaventoren in Rotterdam, weer moet worden afgebroken? Nee, zeker niet. Het ‘gelijk’ dat de omwonenden van de rechter hadden gekregen zat ‘m in de toekenning van een hoger bedrag aan planschadevergoeding dan de gemeente aanvankelijk had toegekend. Fiks hoger trouwens.
Veel mensen zullen hebben gehoord van het begrip ‘planschade’. Meestal wordt daarbij gedacht aan het voorbeeld van het verlies van uitzicht doordat pal naast een woning ineens een gebouw wordt gebouwd. De bewoner van de woning wordt op dat moment geconfronteerd met zijn schade (bijvoorbeeld waardedaling van de woning). Maar die schade is eigenlijk al eerder voorgevallen. Namelijk op het moment dat de bouw van het andere gebouw op papier mogelijk werd gemaakt. En tussen het creëren van die mogelijkheid en de bouw zelf kan een lange tijdsspanne zitten. Het abstracte en plantechnische karakter kan planschade tot een eigenaardig fenomeen maken. Reden om er in deze blog wat aandacht aan te besteden.
Onlangs stond er een erg interessante annotatie in het Tijdschrift voor Bouwrecht van oktober 2021. Het ging om de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (‘ABRvS’) van 14 juli 2021. Deze handelde over de weigering van de gemeenteraad van Enschede om een bestemmingsplan vast te stellen. Het bestemmingsplan zou de bouw van een moskee mogelijk moeten maken. De gemeenteraad wilde daar om onduidelijke redenen niet aan.
Deze weblog schrijven wij niet voor andere juristen. Wij schrijven hem vooral voor mensen die zich als buitenstaander op het terrein van het omgevingsrecht begeven. Voor hen is het niet altijd even duidelijk hoe de vergunningverlening voor de bouw in elkaar steekt. We hebben er eerder al over geschreven, maar we hebben onlangs weer gezien hoe onbegrijpelijk het omgevingsrecht voor mensen kan zijn. Tijd dus voor een spoedcursusje…
Van cliënten krijgen we de vraag regelmatig : “Is mijn vergunning nou definitief?” Deze mensen hebben een bouwvergunning, of ander soort vergunning bij de gemeente aangevraagd, en hebben die ook gekregen. Maar ze weten ook dat tegen die vergunning bezwaar kan worden gemaakt. En zolang ze daar geen uitsluitsel over hebben, wachten ze nog even met het gebruiken van de vergunning.
En wel tot 1 juli 2022. Minister Ollongren heeft dit gemeld aan de Eerste en Tweede Kamer. Er is meer tijd nodig om het Digitale Stelsel Omgevingswet opgeleverd, ingeregeld en stabiel werkend te krijgen, schrijft ze. De wet zou eigenlijk per 1 januari 2022 in werking moeten treden, een datum die zelf overigens ook weer voortvloeit uit eerder uitstel.
Vandaag – 4 mei 2021 – heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (‘ABRvS’) een tweede uitspraak gedaan naar aanleiding van het Varkens in nood-arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie (‘HvJ’). Deze keer komt het erop neer dat ook niet-belanghebbenden die een zienswijze hebben ingediend, toegang hebben tot de bestuursrechter.
We hebben er al eerder over geschreven: de in Rotterdam (en ook elders) voorkomende praktijk dat projectontwikkelaars grote bedragen betalen aan bezwaarmakers om hun bezwaren af te kopen. Minister Ollongren heeft er in november 2020 iets over gezegd. Deze week kwam de Rotterdamse bouwwethouder Kurvers met zijn kant van het verhaal. En in het meest recente nummer van het Tijdschrift voor Bouwrecht werd er ook iets over geschreven. Hetgeen ons doet afvragen: waar staan we nu in deze kwestie?
Het zal weinigen zijn ontgaan, althans in omgevingsland, maar over een jaar is het zo ver: dan treedt waarschijnlijk de nieuwe Omgevingswet in werking. Goed, er is wat gedoe met het digitale stelsel. Maar de minister heeft al aangegeven dat dat de feestvreugde niet mag bederven. En al helemaal de datum van inwerkingtreding niet. Het maakt ons zowel nostalgisch naar de oude wetgeving, als verheugend over de nieuwe. En daarom zetten we in dit bericht wat informatie bij elkaar over de ruimtelijke ordening: oude wetten, memories en inhoudsopgaven van de amvb’s. Met links en zo. Kijk maar wat u ermee doet.