Een groot aandeel van de Nederlandse woningvoorraad bestaat uit appartementen. Het wonen in appartementen, en het kopen en verkopen van appartementen, is dan ook zeer gangbaar. Daardoor verliezen mensen nog wel eens uit het oog dat het appartementsrecht eigenlijk een heel eigenaardig fenomeen is. Mensen die een appartement kopen, menen vaak dat ze een woning als iedere andere kopen. Je kunt er gewoon een hypotheek op afsluiten, en zowel de makelaar als de notaris wensen je na de aankoop en levering ‘veel geluk met je nieuwe woning!’ Dus dan zal het wel een gewone woning zijn, toch? Wel, vergis je niet…
De laatste tijd krijg ik steeds vaker vragen over eigendom. Het zijn kritische vragen. De vraagstellers lijken hun eigendomsrecht op de een of andere manier niet te vertrouwen. Bijvoorbeeld woningeigenaars. Ze hebben recentelijk hun eigen eigendomspositie bij het Kadaster opgevraagd, en twijfelen ineens of ze wel echt eigenaar zijn van hun woning. Het Kadaster zou vermelden dat ze ‘slechts’ een ‘recht van eigendom’ hebben, en niet de ‘echte’ eigendom. Waar dit wantrouwen vandaan komt, weet ik niet. Maar feit is dat er veel misverstanden over het fenomeen ‘eigendom’ blijken te bestaan. En dat is op zich ook weer niet zo vreemd. Eigendom is immers een puur juridisch construct, dat is ingebed in een abstract systeem.
Zo nu en dan willen mensen hun woning opwaarderen met allerhande op- en aanbouwen. Bekend zijn de stedelijke dakterrassen die op 19e eeuwse woonblokken worden gebouwd. En vaak worden ook terrassen en balkons gerealiseerd en/of uitgebreid aan de gevel. De buren staan daar niet altijd bij te applaudisseren. Een veel gehoord bezwaar is dat men vreest voor schending van de privacy. Vanaf het balkon kan men immers vaak op het achtererf van de nabuur kijken. Hoe is dit in de wet geregeld?
Het zal weinigen in de overheidspraktijk zijn ontgaan, het recente arrest van de Hoge Raad in de zaak Didam. Sommigen spreken zelfs van een ‘bom onder de gemeentepraktijk’. Anderen zijn er iets rustiger onder, en zagen het al lang van tevoren aankomen. Waar komt het arrest op neer? Wel, om kort te gaan : als gemeenten eigendommen verkopen, moeten ze gegadigden een eerlijke kans geven om mee te dingen naar de aankoop.
De laatste tijd zijn er veel kwesties en vragen over het appartementsrecht. En dat is niet vreemd, want het appartementsrecht is een eigenaardige rechtsfiguur die desondanks zeer veel voorkomt. Het is een vreemd aandoende mix van andere rechtsfiguren : een stukje verenigingsrecht, een beetje goederenrecht, wat gemeenschapsrecht en een deel eigendomsrecht. En dat alles gelardeerd met een hoop misleidende terminologie. Zo is een ‘appartementseigenaar’ helemaal geen eigenaar. Althans, dat is hij wel, deels, maar niet op de manier waarop men het eigenaarschap in het dagelijks taalgebruik begrijpt.
Deze week hoorde ik iemand spreken over het ‘voorlopig koopcontract’. Dat is typisch zo’n term uit de gangbare spreektaal die juridisch gezien eigenlijk verkeerd is. Aan het voorlopig koopcontract is namelijk helemaal niks ‘voorlopigs’. Het is het enige contract dat je bij de (ver)koop van een huis aangaat.
Deze week las ik het prachtige boek ‘Het achtste leven’ van Nino Haratischwili. Het gaat over een Georgische familie die in de twintigste eeuw leeft binnen de communistische kaders van de toenmalige Sovjet Unie. Daarbij kwamen ook de jaren na de revolutie van 1917 aan de orde. Een tijd waarin eigendom niet bepaald heilig was. Als woningeigenaar in Sint Petersburg werd je zomaar geconfronteerd met lieden die kamers in je huis opeisten. Of erger. Eigendom werd een rariteit in het Sovjetrijk. Hoe is dat bij ons eigenlijk?
in Privaatrecht
Het zijn typisch van die vragen die je als jurist krijgt voorgelegd op verjaardagsfeestjes. Iemand in het dorp heeft dit of dat gedaan, en nu heeft zijn buurman daar last van : “Wat vind jij daar nou van?” Tsja, dan kun je niet aankomen met het verhaal dat je het dossier niet kent en dat veel afhangt van de omstandigheden van het geval. Maar goed, na talrijke feestjes ken ik de vragen inmiddels wel een beetje, en dus neem ik ter voorbereiding daarop altijd even snel Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek door. Want daarin staat wat buren van elkaar mogen verwachten. In deze blog ga ik op het burenrecht in.
Het komt regelmatig voor dat mensen menen eigenaar te zijn van een stukje grond, en er later achter komen dat het wellicht toch anders zit. Dat kan twee kanten op werken. Er zijn er die menen eigenaar te zijn geworden vanwege verjaring. En er zijn er die menen eigenaar te zijn maar van wie de eigendom is verjaard. Hoe werkt dit juridisch?
Soms lijkt het wel alsof juristen een heel eigen jargon hebben. Een jargon dat op essentiële punten afwijkt van het gangbare spraakgebruik. Zo is degene die van de bank een bedrag leent volgens juristen de ‘hypotheekgever’. Terwijl de bank de ‘hypotheeknemer’ is. In het spraakgebruik is dat net andersom. En wat in het gewone spraakgebruik ‘voorlopig koopcontract’ wordt genoemd, is volgens juristen alles behalve ‘voorlopig’. We gaan in dit artikel in op de koop van een woning.