Vandaag stond dit artikel in het AD: ‘Gezinnen met handen in het haar: hun gedroomde nieuwbouwhuis laat door bezwaar lang op zich wachten’. Een omwonende van het woningbouwproject schijnt bezwaar te hebben gemaakt vanwege zijn zorgen over mogelijke parkeerproblemen. En er is (kennelijk) maar één bezwaarmaker nodig om de broodnodige woningbouw stil te leggen. Hetgeen over diverse zaken te denken geeft.

Waarom wordt de bouw stilgelegd vanwege een bezwaar?

Op zich schorst een ingediend bezwaar een omgevingsvergunning (bouwvergunning) niet. Eenmaal verleend kan die gewoon worden gebruikt. Dat is enkel anders wanneer een bezwaarmaker naast bezwaar ook een schorsingsverzoek heeft ingediend bij de rechtbank en dat verzoek is toegewezen. Toch zie je vaak dat ontwikkelaars niet (verder) willen bouwen wanneer bezwaar is ingediend, ook als geen schorsing is uitgesproken. De reden daarvan ligt in de financiële en contractuele sfeer. Bouwen op grond van een verleende maar nog niet onherroepelijke (onherroepelijk wil zeggen: in rechte onaantastbaar) vergunning is in principe risicovol. Er is immers altijd een kans dat zo’n vergunning uiteindelijk sneuvelt bij een rechter. En dan kom je als ontwikkelaar in een uiterst onzeker situatie waarin zelfs denkbaar dat wat is gebouwd weer moet worden afgebroken. En als de ontwikkelaar in een onzekere situatie komt, komt zijn financier dat ook. In contracten staat dan ook meestal dat de bouwer pas begint met de bouw wanneer hij beschikt over een onherroepelijke vergunning.

Wat dat betreft zou vertraging ten gevolge van bezwaar tegengegaan kunnen worden door het risico maar te nemen dat de vergunning bij de rechter onderuit gaat. Die kans bestaat weliswaar altijd, maar veelal kan de overheid (gemeente) dat naderhand wel herstellen door opnieuw een (betere) vergunning te verlenen. Bovendien komt het (daardoor) niet vaak voor dat bebouwing moet worden gesloopt na vernietiging van een vergunning door een rechter. Maar risico’s nemen kost geld, veel geld. Hetgeen veel invloed heeft op de financieringsmogelijkheden van de ontwikkelaar. Uiteindelijk is het altijd de koper / bewoner die daar voor opdraait.

Vertraging

Vanmiddag vernam ik inzake een lopende bestemmingsplanprocedure bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waar ik bij betrokken ben, dat de Afdeling zou hebben aangegeven dat dit jaar (2024) waarschijnlijk nog geen zitting zou plaatsvinden. En, zo voegde men daar aan toe: volgend jaar (2025) waarschijnlijk ook niet. De Afdeling is onderbemenst.

Vanuit de rechtbanken hoor ik niet anders. Het komt regelmatig voor dat een zitting pas anderhalf tot bijna twee jaar plaatsvindt na indiening van het beroepschrift.

In zaken met beroep en hoger beroep, zoals zaken over vergunningen, kan er dus zomaar sprake zijn van 3 tot 4 jaar proceduretijd na verlening van de (op zich bruikbare) vergunning.

Bezwaar maken laagdrempelig

Intussen is het maken van bezwaar en het aantekenen van (hoger) beroep zeer laagdrempelig. Bezwaar maak je door een briefje te sturen naar de gemeente en daarin een aantal dingen te noemen die jou niet aanstaan aan het project. Vervolgens zal de gemeente een bezwarencommissie optuigen die een hoorzitting over het bezwaar organiseert en die een advies over het bezwaar uitbrengt aan de gemeente. Waarna de gemeente een besluit op het bezwaar zal nemen. Tegen dat besluit kun je binnen 6 weken beroep aantekenen bij de rechtbank. Hetgeen niet ingewikkelder is dan het indienen van bezwaar. En eenmaal binnen bij de rechtbank kan het dus zomaar anderhalf jaar duren voordat de zaak op zitting komt. Al die tijd ligt de bouw stil. En dit kan zich dan nog eens herhalen bij de Raad van State. Tegen zeer lage kosten allemaal. Het griffierecht is laag en een advocaat is niet nodig.

Dit neemt niet weg dat de meeste bezwaarmakers te goeder trouw zijn. Hun vrees tegen het bouwproject is vaak invoelbaar. Vaak gaat er daadwerkelijk uitzicht verloren door het bouwproject, neemt de parkeerdruk toe of wordt zonlicht weggenomen.

Een enkele bezwaarmaker is niet te goeder trouw. Zo gaan er verhalen rond dat sommige bezwaarmakers enkel bezwaar maken om zich tegen hoge bedragen te laten afkopen door projectontwikkelaars. Dat schijnt uiterst lucratief te zijn. De ontwikkelaar maakt enkel een sommetje: zolang de afkoopsom lager is dan de vertragingsschade, is het rationeel om af te kopen. Zij het dat je dit niet aan de grote klok moet hangen, want dan wil iedereen wel een rondje meedraaien op dit verdienmodel.

Procedeerverbod

En je kunt mensen niet verbieden om bezwaar te maken. Iedereen heeft het recht om zijn eigendom te beschermen, ook tegen uitzichtschade, parkeeroverlast en het wegnemen van licht en lucht. Het is dan ook naar mijn weten maar een enkele keer voorgekomen dat een rechter het aandurfde om een bezwaarmaker (in dat geval een appellant) een procedeerverbod op te leggen. Op die uitspraak is in de literatuur veel kritiek geuit.

Het is onderdeel van het proces

Intussen menen de meeste juristen dat het procederen een normaal onderdeel is van het bouw- en ontwikkelproces. Dat begint met het innemen van (grond)posities, vervolgt met het maken van schetsontwerp, voorlopig ontwerp en definitief ontwerp, kent vervolgens een fase van vergunningsbeslommeringen (incluis het procederen) en wordt afgesloten met de daadwerkelijke realisatie (waarna vaak wederom een rondje procederen begint, dit keer wegens verborgen gebreken en andere civielrechtelijke aangelegenheden).

Het procederen is hierin dus slechts een fase in het gehele ontwikkelproces, vergelijkbaar met de ontwerpfase. Het is echter wel de meest in het oog springende fase, en de fase ook waarin omwonenden ineens bij het proces worden betrokken.

Frustrerend

Maar frustrerend is het natuurlijk wel allemaal. Vooral waar het de uiterst trage afhandeling bij de rechtbanken en Raad van State betreft. Want anders dan in de ontwerpfase en bouwfase, blijkt een zaak bij die instanties jarenlang op de plank te liggen. Dat wil zeggen: er gebeurt niks mee en ze wacht enkel tot er tijd is om de zaak op zitting te agenderen.

Kan dat niet anders? Wel, dat zal de komende tijd wel een punt van maatschappelijke discussie worden. Oplossingen worden op diverse probleemgebieden aangedragen: Waarom neemt de Raad van State niet gewoon een paar honderd juristen extra aan? En de rechtbanken? Waarom stelt het Rijk daar niet geld voor beschikbaar? Of: is dat hoger beroep bij de Raad van State nou echt nodig? Kan dat niet gewoon in een enkele instantie? Of, en dat is mijn bijdrage: kunnen we de zaken niet ‘ASML’en’? Dat wil zeggen: ga aan de slag met een vergunning die ‘juridisch goed genoeg’ is om uit te voeren en laat de rechter zich naderhand enkel uitspreken over de rechtmatigheid ervan met als enig mogelijke sanctie een schadevergoeding voor de bezwaarmaker / appellant.

En zo zullen er nog veel meer onzinnige en zinnige oplossingen worden aangedragen. Hetgeen noodzakelijk is, want door artikelen in de krant als die waarmee deze blog werd begonnen, komen de juridische instituten in een slecht daglicht te staan. Wanneer rechtsprekend Nederland zich dat niet aantrekt, dan zal de stemming zich tegen haar keren en krijgen geluiden die pleiten voor verdergaande afschaffing van mogelijkheden tot rechtzoeken vrij baan. En dat lijkt principieel onjuist.

Vragen en advies

Hebt u vragen over het recht? Neem dan contact met ons op:

Contact

Wij overleggen graag met u, praten graag over de ins and outs van uw situatie en geven u graag advies. Voor een kennismaking of eerste gesprek brengen wij geen kosten in rekening.

Willem Brakenhoff