6. Huur algemeen – De algemene regeling van Titel 7.4 : koop breekt geen huur en het eind van de huur
De algemene regeling van Titel 7.4 : koop breekt geen huur en het einde van de huur
***
Afdeling 4 van Titel 7.4 : De overgang van de huur bij overdracht van de verhuurde zaken en het eindigen van de huur
Afdeling 4 van Titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’) is de laatste Afdeling met algemene regels. Afdeling 5 gaat over de bijzondere overeenkomst van huur van woonruimte. Afdeling 6 over die van bedrijfsruimte.
We bespreken enkele van de bepalingen van Afdeling 4.
Koop breekt geen huur
Art. 7:226, lid 1 BW bepaalt:
“Overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft en vestiging of overdracht van een zelfstandig recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal op de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, door de verhuurder doen de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die daarna opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger.”
Deze regel staat ook wel bekend als ‘koop breekt geen huur’. Het wil zeggen dat wanneer de verhuurder het gehuurde verkoopt en overdraagt aan een derde (koper-verkrijger) de huurovereenkomst mee overgaat. Er is dan dus sprake van een huurovereenkomst tussen de huurder en de derde.
Einde van de huurovereenkomst
Art. 7:228 BW geeft een regeling voor het einde van de huurovereenkomst. Huur voor bepaalde tijd eindigt door verloop van de bepaalde tijd. Huur voor onbepaalde tijd eindigt door opzegging.
Het is vooral deze bepaling die in de Afdelingen over huur van woonruimte en bedrijfsruimte sterk is aangescherpt. Die Afdelingen (5 en 6) kennen allerhande eisen en restricties ten aanzien van het beëindigen van een huurovereenkomst.
Gebouwde onroerende zaak die geen woonruimte of bedrijfsruimte is
Art. 7:230a BW heeft betrekking op de huur van gebouwde onroerende zaken die noch woonruimte, noch bedrijfsruimte in de zin van de Afdelingen 5 en 6 zijn. Op deze bepaling gaan we nog in bij de bespreking van Afdeling 6 inzake de huur van bedrijfsruimte. Er is veel commercieel vastgoed dat onder 7:230a BW valt maar die niet als bedrijfsruimte in de zin van Afdeling 6 geldt (kantoren, fabrieken, garages, etc..).
Het artikel regelt op welke wijze de huur van dergelijk vastgoed kan worden beëindigd. Voor de beëindiging van de huur geldt de algemene regeling van art. 7:228 BW. In aanvulling daarop bepaalt art. 7:230a BW dat de huurder de rechter kan verzoeken om de termijn waarbinnen hij het gehuurde moet ontruimen, te verlengen. De rechter kan tot drie maal een verlenging met een jaar uitspreken. Daarvoor gelden wel criteria.
Ontbinding
In boek 6 BW staat een algemene ontbindingsregeling in art. 6:265 BW e.v.. Die komt erop neer dat een partij een overeenkomst mag ontbinden als de andere partij wanpresteert (zie art. 6:267 BW). Daarvoor is geen rechter nodig. Art. 7:231 BW bepaalt evenwel in afwijking van deze algemene ontbindingsregeling dat de ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot (o.a.) een gebouwde onroerende zaak wel louter door een rechter kan worden uitgesproken (tenzij sprake is van een verstoring van de openbare orde of van een drugspand).