21. Huur van bedrijfsruimte – Opzegging
Huur van bedrijfsruimte: Opzegging
***
Opzegging
De in het vorige hoofdstuk beschreven systematiek van de aansluitende 5-jaarstermijnen, hangt samen met de opzeggingsbescherming die de huurder geniet. Zie art. 7:293, lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’):
“De overeenkomst die voor vijf jaar geldt, en de overeenkomst die is aangegaan voor een termijn langer dan vijf jaar, maar korter dan tien jaar, kunnen tegen het einde van de termijn en tegen het einde van de in artikel 292 lid 2 bedoelde tweede termijn door ieder van de partijen worden opgezegd. Artikel 228 lid 1 en lid 2, eerste zin, is niet van toepassing.”
Deze huurovereenkomsten kunnen dus worden opgezegd. Zowel na verloop van de eerste termijn, als na verloop van de tweede termijn.
We zien hierbij dat art. 7:228 BW grotendeels wordt uitgesloten. Dat artikel staat in Afdeling 4 van Titel 7.4 BW. Het luidt als volgt:
“1. Een huur voor bepaalde tijd aangegaan, eindigt, zonder dat daartoe een opzegging vereist is, wanneer die tijd is verstreken.
2. Een huur voor onbepaalde tijd aangegaan of voor onbepaalde tijd verlengd eindigt door opzegging. Heeft de huur betrekking op een onroerende zaak die noch woonruimte, noch bedrijfsruimte is, dan dient de opzegging te geschieden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand.”
Uitsluiting van dit artikel betekent dan ook dat de opzegging niet leidt tot het einde van de huurovereenkomst.
Gevolgen opzegging
Dat laatste zien we in art. 7:295, lid 1, eerste volzin BW:
“Een opgezegde huurovereenkomst blijft, tenzij de huurder de overeenkomst heeft opgezegd of na de opzegging door de verhuurder schriftelijk in de beëindiging ervan heeft toegestemd, na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd van rechtswege van kracht, tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder [tot beëindiging van de huur].”
Opzegging na 10 jaar
Het voorgaande geldt in beginsel ook voor huurovereenkomsten die langer dan 10 jaar hebben geduurd. Zie art. 7:300, lid 2 BW:
“Wordt de overeenkomst krachtens lid 1 voor onbepaalde tijd voortgezet [na verloop van de eerste 10 jaar], dan kan zij door ieder van de partijen worden opgezegd. Wordt de overeenkomst voor bepaalde tijd voortgezet of is zij aangegaan voor een duur van tien jaar of langer, dan eindigt zij, in afwijking van artikel 228 lid 1, niet door het enkele verloop van de huurtijd, maar kan zij door ieder van de partijen tegen het einde van die huurtijd worden opgezegd.”
Ook hier geldt dus dat moet worden opgezegd. Daarbij is art. 7:295, lid 1 BW (zie hierboven) weer van toepassing, zo blijkt uit het derde lid van art. 7:300, tweede volzien, BW:
“De artikelen 295 tot en met 299 zijn van overeenkomstige toepassing.”