10. Huur van woonruimte – Onderhuur, kleine herstellingen en gebreken
Huur van woonruimte: kleine herstellingen, gebreken en onderhuur
***
Verbod van onderhuur
Zoals hiervoor opgemerkt, staan in Afdeling 5 van Titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’) regels die afwijken van de algemene (huur)regels van de Afdelingen 1 tot en met 4. Een dergelijke afwijking zien we bijvoorbeeld in art. 7:244 BW, dat bepaalt:
“In afwijking van artikel 221 is de huurder van woonruimte niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven. De huurder van een zelfstandige woning die in die woning zijn hoofdverblijf heeft, is echter bevoegd een deel daarvan aan een ander in gebruik te geven.”
Hier wordt dus afgeweken van de algemene regel dat de huurder bevoegd is om onder te verhuren.
Kleine herstellingen
Art. 7:240 BW vult de algemene regel van art. 7:217 BW nader in voor woonruimte:
“Bij algemene maatregel van bestuur kunnen herstellingen worden aangewezen die moeten worden aangemerkt als kleine herstellingen die krachtens artikel 217 voor rekening van de huurder zijn. (…)”
De bedoelde amvb is het Besluit kleine herstellingen. Bij dat besluit is een bijlage gevoegd met een overzicht van kleine herstellingen.
Gebreken
In de Afdelingen 1 tot en met 4 staan enkele artikelen die gaan over gebreken aan het verhuurde. Art. 7:241 BW vult het begrip ‘gebrek’ nader in:
“Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur wordt bepaald welke tekortkomingen in elk geval als gebreken worden aangemerkt. (…)”
Hierbij wordt verwezen naar Bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte. Deze bijlage kent drie categorieën (A, B en C) van ernstige gebreken aan het gehuurde.
(De Huurcommissie heeft overigens het ‘Gebrekenboek Huurcommissie’ gepubliceerd (meest recente versie: juni 2017: pdf). De Huurcommissie gebruikt dat boek om tot een eenduidige interpretatie van de gebreken van Bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte te komen. Dat geeft verhuurders en huurders meer duidelijkheid en zekerheid over de manier waarop de commissie gebreken kwalificeert.)