In de huidige overspannen woningmarkt horen we het steeds vaker. Een koper komt met de verkoper tot mondelinge overeenstemming over de koop van diens woning, maar wordt daags voor het tekenen van het koopcontract ineens overboden door een andere koper. Of: op de dag van het tekenen van het koopcontract vraagt de verkoper ineens 25.000 euro meer. Kan dat zomaar?

Mondeling – schriftelijk

Bijna iedereen weet: mondelinge overeenkomsten gelden net zozeer als schriftelijke. Voor de koop van woningen gaat dat echter niet altijd op. Daarvoor geldt in bepaalde gevallen een schriftelijkheidsvereiste. Artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’) bepaalt namelijk:

“De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.”

Het schriftelijkheidsvereiste geldt alleen in het geval dat de koper niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (oftewel in geval van een ‘consument-koper’, of ‘particuliere koper’).

Is de koopovereenkomst met de particuliere koper niet schriftelijk aangegaan, dan is de koop nietig (artikel 3:39 BW). De koper is dan niet gebonden aan de koop (zolang die nog niet schriftelijk is vastgelegd).

Particuliere verkoper

In 2011 heeft de Hoge Raad overwogen dat indien de koper een particulier is, ook de verkoper een beroep kan doen op het schriftelijkheidsvereiste (zodat ook hij niet gebonden is zolang de koop nog niet schriftelijk is vastgelegd). Voorwaarde is wel dat de verkoper eveneens een particulier is. Zie rechtsoverweging 3.8 van het arrest van de Hoge Raad uit 2011:

“Alles afwegend is de Hoge Raad van oordeel dat de hiervoor in 3.4 geformuleerde vraag, mede gelet op art. 3:39 BW, als volgt moet worden beantwoord. Indien mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan een particuliere koper en de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte, dan mag (ook) de verkoper, mits hij een particulier is, zich erop beroepen dat aan deze mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt.”

Conclusie:

Is de koper een particulier, dan kan een particuliere verkoper zich in beginsel terugtrekken uit de mondelinge afspraak (bijvoorbeeld als hij een beter bod heeft ontvangen). Of hij kan nadere voorwaarden stellen (bijvoorbeeld een hogere prijs vragen).

Professionale verkoper: uitzonderingsgeval

In 2012 overwoog het Hof Arnhem dat in uitzonderingsgevallen ook de professionele verkoper een beroep kan doen op het schriftelijkheidsvereiste. Als die professionele verkoper een contract aan de particuliere koper stuurt ter ondertekening, en de koper wacht te lang met ondertekende retournering, is het volgens het Hof onredelijk om de professionele verkoper al te lang aan de mondelinge overeenstemming gebonden te achten.

Bescherming

De wetgever heeft het schriftelijkheidsvereiste in 2003 ingevoerd om de particuliere koper te beschermen. Dat is gebeurd op aandringen van consumentenorganisaties en de ROZ (Raad voor Onroerende Zaken).

In de memorie van toelichting bij het desbetreffende wetsvoorstel voor art. 7:2 BW (kamerstukken II 1992/1993, 23 095, nr. 3, p. 4) staat:

“Dit vormvoorschrift ter zake van het sluiten van de overeenkomst heeft als voordelen dat eenduidigheid bestaat over de vraag of, en zo ja wanneer, wilsovereenstemming tussen partijen bestaat en dat de koper een schriftelijk stuk in handen heeft om aan de eventueel door hem in te schakelen deskundige voor te leggen.”

Overboden

De keren dat wij vernamen dat iemand werd overboden, was er veelal sprake van dat de koper na de mondelinge overeenstemming met de verkoper op zijn lauweren was gaan rusten. Niet wetende dat bij de koop van een woning het schriftelijkheidsvereiste geldt, handelt men niet voortvarend bij het agenderen van een afspraak voor het tekenen van de contracten.

Of men handelt een en ander af per post. Ontvangt de contracten, ondertekent die, maar wacht te lang met verzending.

Of men denkt dat men er met een schriftelijke bevestiging van de mondelinge overeenstemming (per fax, mail, brief) ook al is.

Zie hier voor een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland waar deze laatste twee kwesties aan de orde komen (onder 4.3).

Voortvarend handelen

Ons advies is dan ook:
– besef dat een mondelinge overeenstemming (particulieren) niet bindt,
– handel voortvarend bij het maken van afspraken,
– wees grondig en compleet bij het schriftelijk vastleggen van de koopovereenkomst.

Advies

Hebt u vragen over uw juridische positie bij de koop of verkoop van een woning of ander vastgoed? Hebt u andere juridische vragen? Neem dan gerust vrijblijvend contact met ons op via ons contactformulier, of bel: 010-8439642.