14. Huur van woonruimte – Niet-geliberaliseerde huur en huurverhoging
Huur van woonruimte: Niet-geliberaliseerde huur en huurverhoging
***
Regels niet-geliberaliseerde huur
Wat niet-geliberaliseerde huur is, bespraken we in een vorig hoofdstuk. Eenvoudig (maar niet volledig) gesteld, komt het neer op de huur van woningen met een huurprijs onder € 720,42 (in 2019).
Op deze huurovereenkomsten zijn alle artikelen van Onderafdeling 2 van Afdeling 5 van Titel 7.4 Burgerlijk Wetboek (‘BW’) van toepassing. Deze Onderafdeling 2 gaat over huurprijzen.
Van Onderafdeling 2 bespreken we hieronder enkel de wijze waarop de verhuurder de huur kan verhogen.
Huurverhoging : voorstel van de verhuurder
Op grond van art. 7:248 BW kan de huurprijs elk jaar worden verhoogd met een bepaald percentage. Dat percentage is voor niet-geliberaliseerde huur gemaximeerd. Ongeacht of de verhoging is gebaseerd op een beding in de huurovereenkomst, dan wel op de wet.
Die wet (dat is: de bepalingen van Onderafdeling 2) kent een vrij stringente gang van zaken met betrekking tot de jaarlijkse huurverhoging. Die gang van zaken volgt uit de artt. 7:250 BW en verder. Belangrijk in dat verband is art. 7:252, lid 1 BW:
“1. Een voorstel tot wijziging van de huurprijs moet tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang van de wijziging schriftelijk worden gedaan.
2. Het in lid 1 bedoelde voorstel dient te vermelden:
a. de geldende huurprijs;
b. het percentage of het bedrag van de wijziging van de huurprijs;
c. de voorgestelde huurprijs;
d. de voorgestelde dag van ingang van de voorgestelde huurprijs;
e. de wijze waarop en het tijdvak waarbinnen de huurder, wanneer hij bezwaren heeft tegen het voorstel, daarvan kan doen blijken, en de gevolgen die deze onderafdeling verbindt aan het niet doen blijken van bezwaren.”
Huurverhoging : de huurder is het niet eens met het voorstel
Wat nu als de huurder niet akkoord gaat met het voorstel van de verhuurder? Op die vraag biedt de eerste volzin van art. 7:253, lid 1 BW een antwoord:
“Indien de huurder voor het tijdstip waarop de verhoging van de huurprijs blijkens het voorstel had moeten ingaan, schriftelijk verklaart met het voorstel van de verhuurder niet in te stemmen, kan de verhuurder tot zes weken na dat tijdstip onder overlegging van een afschrift van dat voorstel en van voornoemde verklaring van de huurder de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel.”
De huurder zal dua aktie moeten nemen en schriftelijk moeten verklaren dat hij niet instemt met het voorstel. Vervolgens is het aan de verhuurder om tot aktie over te gaan. Hij zal de Huurcommissie moeten verzoeken om de redelijkheid van zijn voorstel te toetsen.
Als de huurder niet schriftelijk verklaart dat hij niet instemt met het voorstel van de verhuurder, kan hij zich tot de Huurcommissie wenden. Zie art. 7:253, lid 2 BW:
“De huurder kan de huurcommissie binnen vier maanden na het in lid 1 eerste volzin bedoelde tijdstip verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel, indien:
a. hij noch vóór het in lid 1 eerste volzin bedoelde tijdstip de daar bedoelde schriftelijke verklaring doet, noch door het betalen van de voorgestelde huurverhoging doet blijken met die verhoging in te stemmen, en
b. de verhuurder hem binnen drie maanden na het in lid 1 eerste volzin bedoelde tijdstip bij aangetekend schrijven nogmaals van het voorstel in kennis heeft gesteld, waarbij een afschrift van het voorstel is gevoegd, en hij met het voorstel tot huurverhoging niet instemt.
De huurder legt bij dit verzoek een afschrift van het voorstel en van dat schrijven (…)”
Laat de huurder ook dat laatste na, dan is hij aan het voorstel van de verhuurder gebonden. Zie lid 3 van art. 7:253 BW:
“De huurder wordt geacht de voorgestelde verhoging van de huurprijs met ingang van de in het voorstel genoemde datum van ingang met de verhuurder te zijn overeengekomen indien hij, na ontvangst van het in het tweede lid bedoelde schrijven, niet binnen vier maanden na die datum van ingang een verzoek tot de huurcommissie heeft gericht.”
Huurverhoging : toets door de Huurcommissie
Bij de toets door de Huurcommissie komt het bekende maximale huurverhogingspercentage aan de orde.
Art. 10, lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (‘Uhw’) bepaalt in de eerste volzin:
“Bij ministeriële regeling wordt het maximale huurverhogingspercentage vastgesteld.”
Die ministeriële regeling is Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte. Art. 6 van die regeling bepaalt:
“De huurcommissie beoordeelt de redelijkheid van de huurprijs van woonruimte dan wel een daarin voorgestelde wijziging met inachtneming van de in de bijlagen V en VI van deze regeling vervatte schema’s.”
In de genoemde bijlagen V en VI staan de desbetreffende percentages.
Huurverhoging : inkomensafhankelijke huurverhoging
Uit de artt. 7:252a BW, 10 Uhw en de genoemde ministeriële regeling volgt ook dat de verhuurder de mogelijkheid heeft om de huur extra te verhogen in het geval dat het huishoudinkomen van de huurder een bepaald bedrag overstijgt. Dat bedrag is gebaseerd op art. 48 van de Woningwet dat ter zake verwijst naar het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Art. 16, lid 1 onder b van dat besluit bepaalt:
“1. De inkomensgrens in de zin van artikel 1, eerste lid, van de wet [de Woningwet] is:
b. totdat de eerste vijf volle kalenderjaren na het tijdstip waarop dit besluit in werking is getreden [dat is: 1 juli 2015] zijn verstreken: € 42.436 ten aanzien van een zodanig percentage van haar zodanige woongelegenheden, dat wordt voldaan aan artikel 48, eerste lid, derde volzin, van de wet, waarbij, indien van toepassing, het overeenkomstig artikel 60 vastgestelde percentage in aanmerking wordt genomen.”
Overige bepalingen Onderafdeling 2
Buiten de beschreven wijze van huurverhoging kent Onderafdeling 2 van Afdeling 5 van Titel 7.4 BW nog bepalingen over:
- huurverlaging
- huuraanpassing bij gebreken
- bepalingen over andere vergoedingen (kosten nutsvoorzieningen, servicekosten e.d.).