Het AD bracht het op 19 maart jl. : “Inkijk, licht, geluid: klagende omwonenden Zalmhaventoren krijgen gelijk van de rechter”. Betekent dit ronkende nieuwsbericht dat de hoogste woontoren van Nederland, de Zalmhaventoren in Rotterdam, weer moet worden afgebroken? Nee, zeker niet. Het ‘gelijk’ dat de omwonenden van de rechter hadden gekregen zat ‘m in de toekenning van een hoger bedrag aan planschadevergoeding dan de gemeente aanvankelijk had toegekend. Fiks hoger trouwens.

Planschadevergoeding

De rechtbank in Rotterdam deed op 18 maart 2022 uitspraak in 14 planschadezaken over de Zalmhaventoren. Die toren is de hoogste woontoren van Nederland, en meet circa 215 meter. De bouw ervan heeft vorig jaar het hoogste punt bereikt.

In planschadezaken geldt overigens dat niet de bouw van de toren zelf als schadeoorzaak wordt gezien, maar het (bestemmings)plan dat die bouw mogelijk heeft gemaakt (vandaar de term ‘planschade’). Een aantal omwonenden had, nadat dat plan onherroepelijk was geworden, een planschadeclaim ingediend bij de gemeente Rotterdam. En de gemeente (of eigenlijk: het college van B en W) had daarop beschikt. Enkele omwonenden waren het met het besluit van de gemeente niet eens, en stelden daartegen beroep in bij de rechtbank.

De 14 uitspraken

Wat heeft de rechtbank toegekend in deze zaken? Wel, hier volgt een overzicht, waarbij in het linkerrijtje de claimtoekenning van de gemeente staat, en in het rechterrijtje die van de rechtbank:

 

 

Reformatio in peius

Kortom, de rechtbank kent fiks hogere planschadevergoedingen toe. Op één geval na (de laatste in bovenstaand rijtje), waarin de rechtbank, in afwijking van de gemeente, oordeelde dat aan de omwonende voorzienbaarheid tegengeworpen kon worden. Dat wil zeggen dat deze omwonende bij de aankoop van zijn woning had kunnen voorzien dat de toren gebouwd zou gaan worden. Daarmee had hij toen dus rekening kunnen te houden. De planschade komt daarom voor zijn eigen rekening en risico.

Dat is wrang, want de gemeente had hem nog € 10.600 toegekend. Hij had dus beter niet in beroep kunnen gaan tegen het besluit van de gemeente. Toch?

Juristen denken nu meteen aan het begrip ‘reformatio in peius’. Of liever: het ‘verbod op reformatio in peius’. Dat is het bestuursrechtelijke beginsel dat stelt dat een burger door het gebruik maken van een rechtsmiddel (zoals bezwaar of beroep) niet in een slechtere situatie mag komen te verkeren dan wanneer hij daar geen gebruik van had gemaakt.

Punt is echter dat in de 14 planschadeprocedures voor de rechtbank Rotterdam ook de projectontwikkelaar beroep had ingesteld tegen de besluiten van de gemeente. Met die projectontwikkelaar was een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten op grond waarvan hij zou opdraaien voor de door de gemeente aan omwonenden uit te keren vergoedingen. In dergelijke gevallen is die ontwikkelaar belanghebbende bij deze besluiten en kan ook hij daar bezwaar en beroep tegen instellen.

De rechtbank overwoog daarom dat in dit geval geen sprake was van reformatio in peius. De omwonende kwam niet in een slechtere situatie te verkeren door zijn eigen beroep, maar door het beroep van de ontwikkelaar. De rechtbank overwoog (onder r.o. 9):

“Ten overvloede overweegt de rechtbank dat, nu de wijziging van het primaire en het bestreden besluit ten nadele van [naam eiser (de omwonende)] het gevolg is van het beroep van [naam eiseres (de ontwikkelaar)] , het verbod van reformatio in peius niet van toepassing is. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 5 december 2018, ECLI:NL:RVS:2018:3950.”

Omwonenden er juist op vooruit gegaan?

Veel Rotterdammers zijn trots op de hoogbouw in hun stad. En velen zullen zeggen: die omwonenden zijn er juist op vóóruit gegaan door de Zalmhaventoren! Veel mensen willen juist heel graag zo ‘super-grootstedelijk’ wonen!

Dat werd ook aangevoerd door de ontwikkelaar in alle 14 procedures. De rechtbank overwoog daarover (onder r.o. 6.2.4.2 resp. 7.2.4.2):

“[naam eiseres (de ontwikkelaar)] stelt zich naar het oordeel van de rechtbank op zich terecht op het standpunt dat er door een mix van functies sprake is van enig voordeel als gevolg van een toegenomen grootstedelijke dynamiek en uitstraling. Uit de planologische vergelijking is echter gebleken dat ook in de oude situatie een mix van functies mogelijk was. De gebruiksmogelijkheden komen grotendeels overeen, waarbij de mogelijkheid van detailhandel is komen te vervallen en de mogelijkheid van een hotel is toegevoegd. Bovendien is in de nieuwe situatie een maximum bruto vloeroppervlakte gegeven voor de functies anders dan wonen en hotel. Dat betekent dat in de nieuwe situatie de omvang van andere gebruiksvormen planologisch gezien afneemt. Daar staat tegenover dat de totale gebruiksintensiteit door het toegenomen bouwvolume wel toeneemt. Deze grotere gebruiksintensiteit en bouwmassa dragen wel bij aan het grootstedelijke karakter van de omgeving, wat door (potentiële) kopers gezien kan worden als een voordeel, zowel qua dynamiek als qua uitstraling. Dat volgens [naam eiseres] in het licht van de voornoemde rapportage van Ecorys het voordeel van een meer dynamische en grootstedelijke omgeving de nadelen overvleugelt, gaat naar het oordeel van de rechtbank niet op. De StAB heeft hierover ter zitting toegelicht dat een voordeel, om het te kunnen verrekenen, uit dezelfde schadeoorzaak als het nadeel dient te volgen en dat het niet gaat om voordelen die door de inwerkingtreding van een nieuw planologisch regime op een latere datum ontstaan, bijvoorbeeld de komst van meer winkels in het plangebied. Voorts geldt dat het algemene rapport van Ecorys niet is gebaseerd op de hier van belang zijnde peildatum. De StAB heeft verder toegelicht dat de waardevermindering van het appartement van [naam eiser] lager uitvalt doordat er sprake is van enig planologisch voordeel. De StAB heeft dus het voordeel meegewogen, maar daardoor worden de nadelen niet, zoals [naam eiseres] stelt, geheel weggestreept. De rechtbank ziet geen aanleiding om het advies van de StAB niet te volgen en maakt de redenering van de StAB tot de hare.”

We zullen zien of het allemaal stand houdt in hoger beroep…

Vragen en advies

Hebt u vragen over het planschaderecht? Neem dan contact met ons op:

Contact

Wij overleggen graag met u, praten graag over de ins and outs van uw situatie en geven u graag advies. Voor een kennismaking of eerste gesprek brengen wij geen kosten in rekening.

Willem Brakenhoff