De laatste tijd zijn er veel kwesties en vragen over het appartementsrecht. En dat is niet vreemd, want het appartementsrecht is een eigenaardige rechtsfiguur die desondanks zeer veel voorkomt. Het is een vreemd aandoende mix van andere rechtsfiguren : een stukje verenigingsrecht, een beetje goederenrecht, wat gemeenschapsrecht en een deel eigendomsrecht. En dat alles gelardeerd met een hoop misleidende terminologie. Zo is een ‘appartementseigenaar’ helemaal geen eigenaar. Althans, dat is hij wel, deels, maar niet op de manier waarop men het eigenaarschap in het dagelijks taalgebruik begrijpt.

Het appartementsrecht

Het appartementsrecht is geregeld in Titel 9 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’). Lid 4 van art. 5:106 BW omschrijft het als volgt:

“Onder appartementsrecht wordt verstaan een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.”

We zien hier meteen de ‘mix’ van twee figuren:

1. een aandeel in goederen (het gebouw), en
2. een bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw.

Het aandeel in goederen

Dit onderdeel van de figuur heeft nog het meeste weg van eigendom. Maar het is dat niet helemaal. Het gaat namelijk om een onverdeeld aandeel in de eigendom. Oftewel, het gaat om mede-eigendom.

Om het concreet te maken : wanneer een appartementencomplex bijvoorbeeld bestaat uit 10 appartementen, dan is de appartementseigenaar van nr. 1 mede-eigenaar van alle andere appartementen. Net zozeer als dat geldt voor de appartementseigenaren van de andere appartementen die alle mede-eigenaar zijn van appartement nr. 1. Met z’n allen zijn ze dus eigenaar van het gehele appartementencomplex.

De bevoegdheid tot uitsluitend gebruik

Dit onderdeel komt intuïtief het meest overeen met hoe de appartementseigenaar zijn recht op zijn appartement zal zien : als zijnde zijn eigendom. Toch is het dat bepaald niet. De bevoegdheid tot uitsluitend gebruik is namelijk niets meer dan dat : een gebruiksrecht.

Om het ook hier concreet te maken : iedere appartementseigenaar in het complex met 10 appartementen, heeft een uitsluitend (‘exclusief’) gebruiksrecht op zijn appartement. En dat recht heeft hij niet met betrekking tot de andere appartementen, ook al is hij daarvan mede-eigenaar. De exclusiviteit van het gebruiksrecht maakt wel dat hij de andere mede-eigenaren de deur kan wijzen.

De term appartementseigenaar

Hoewel een appartementseigenaar dus geen eigenaar is van zijn appartement, wordt hij wel ‘appartementseigenaar’ genoemd. En dat niet enkel in de volksmond, maar juist de wet noemt hem zo. Zo bepaalt art. 5:106, lid 5 BW:

“Onder appartementseigenaar wordt verstaan de gerechtigde tot een appartementsrecht.”

Zoals aangegeven bestaat dat recht uit twee onderdelen : de mede-eigendom van het gehele complex, en het exclusief gebruiksrecht tot het appartement.

Splitsingsdocumenten

Bij de oprichting van het appartementencomplex is het eigendomsrecht ‘gesplitst’ in appartementsrechten (art. 5:106, lid 1 BW). Zo’n splitsing gebeurt door middel van de inschrijving van een notariële splitsingsakte in de openbare registers (art. 5:109, lid 1 BW). Bij deze splitsingsakte hoort een splitsingstekening (art. 5:109, lid 2 BW).

De splitsingsakte

In de splitsingsakte worden alle appartementsrechten omschreven. Zo zal in het voorbeeld van het complex met 10 appartementen een overzicht staan van alle appartementen met bij elk appartement een omschrijving van het exclusieve gebruiksrecht (bijvoorbeeld : ‘het gebruik van appartement nr. 1, bestaande uit de woning met tuin en berging’), plus een omschrijving van het aandeel in de gemeenschappelijke eigendom (bijvoorbeeld : ‘en recht gevende op 1/10^e aandeel in de gemeenschap’).

En verder dient de splitsingsakte een reglement te bevatten, oftewel het ‘splitsingsreglement’. Dat dient gebaseerd te zijn op een modelreglement. Deze modelreglementen zijn eenvoudig te vinden op het internet. In de splitsingsakte wordt daar naar verwezen, waarbij veelal wijziging of aanvullingen op het modelreglement zijn bepaald.

Zie : art. 5:111 BW.

Het splitsingsreglement

De wet stelt vervolgend allerlei eisen aan het splitsingsreglement. Zie daarvoor art. 5:112 BW. Om een aantal van deze eisen te noemen:

• een regeling voor schulden en kosten
• een regeling over het beheer en onderhoud
• een regeling over verzekeringen, én
• de oprichting van een vereniging van eigenaars (‘VvE’) plus de statuten van die VvE.

Aan de statuten worden vervolgens ook weer eisen gesteld (zie art. 5:112, lid 2 BW).

Het splitsingsreglement moet worden onderscheiden van het huishoudelijk reglement. Dat zijn verschillende documenten.

Overdracht

Door de eigenaardigheid van de figuur van het appartementsrecht zou je je zomaar kunnen afvragen of je dat eigenlijk wel kan verkopen en overdragen. Het is immers ‘slechts’ een exclusief gebruiksrecht met een aandeel in een gemeenschap. En als je het al kunt overdragen, hoe doe je dat dan? En : kun je er een hypotheekrecht op vestigen?

Dat zijn terechte vragen, waarop het antwoord niet zomaar eenduidig uit de wetssystematiek volgt. Om aan alle onduidelijkheid een einde te maken heeft de wetgever in art. 5:117, lid 1 BW bepaalt:

“Een appartementsrecht kan als een zelfstandig registergoed worden overgedragen, toegedeeld, bezwaard en uitgewonnen.”

Kortom, het appartementsrecht kan worden overgedragen en worden bezwaard met een hypotheek(recht). Dat is natuurlijk algemeen bekend, maar in juridische zin sprak dat bepaald niet vanzelf zonder deze wettelijke bepaling.

Conclusie

Een eigenaardige en complexe rechtsfiguur dus! In de toekomst worden meer artikelen over het appartementsrecht gepubliceerd op deze website. Het voorgaande mag daarvoor gelden als een inleidende onderlegger.

Vragen en advies

Hebt u vragen over het appartementsrecht? Neem dan contact met ons op:

Contact

Wij overleggen graag met u, praten graag over de ins and outs van uw situatie en geven u graag advies. Voor een kennismaking of eerste gesprek brengen wij geen kosten in rekening.