Een groot aandeel van de Nederlandse woningvoorraad bestaat uit appartementen. Het wonen in appartementen, en het kopen en verkopen van appartementen, is dan ook zeer gangbaar. Daardoor verliezen mensen nog wel eens uit het oog dat het appartementsrecht eigenlijk een heel eigenaardig fenomeen is. Mensen die een appartement kopen, menen vaak dat ze een woning als iedere andere kopen. Je kunt er gewoon een hypotheek op afsluiten, en zowel de makelaar als de notaris wensen je na de aankoop en levering ‘veel geluk met je nieuwe woning!’ Dus dan zal het wel een gewone woning zijn, toch? Wel, vergis je niet…

Het appartementsrecht is een complex recht

Iemand die een rijtjeshuis koopt, zal volledig eigenaar worden van dat huis. Hij hoeft het niet te delen met zijn buren of met wie dan ook. En hij hoeft van niemand toestemming te hebben om aan zijn huis te sleutelen. Althans, je hebt misschien een bouwvergunning nodig van de gemeente, en je zal rekening moeten houden met het burenrecht. Maar het huis is volledig van de eigenaar (even buiten de bank gerekend).

Bij een appartementsrecht is dat anders. De wet definieert het appartementsrecht in art. 5:106, lid 4 van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’) als volgt:

“Onder appartementsrecht wordt verstaan een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.”

Hieruit blijkt dat sprake is van een complex recht. Enerzijds omvat het een aandeel in een goed (het flatgebouw). En anderzijds omvat het de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van een deel van het gebouw.

Bij een ‘gewoon’ huis vallen die twee samen. Maar bij het appartementsrecht wordt een scheiding tussen eigendom en gebruiksrecht aangebracht. En dat heeft alles te maken met het feit dat die eigendom een ‘mede-eigendom’ is.

Het aandeel

Het ‘aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken’ betreft veelal het aandeel in het appartementencomplex (bijvoorbeeld de flat). De diverse appartementen in het flatgebouw zijn qua eigendom niet van elkaar onderscheiden maar zijn in hun totaliteit een enkel eigendomsobject. De verschillende appartementeneigenaars in de flat hebben een aandeel in die eigendom. Ze hebben ‘mede-eigendom’, en de flat is hun ‘gemeenschappelijke eigendom’.

Het gebruiksrecht

Hoewel de gezamenlijke mede-eigenaars hun gemeenschappelijke eigendom met elkaar delen, hebben zij wel een gebruiksrecht met betrekking tot een deel van de flat, namelijk met betrekking tot hun specifieke appartement c.q. woning. De gemeenschappelijke eigendom brengt dus niet met zich mee dat iedereen bij elkaar in en uit kan lopen.

Privé-gedeelte en gemeenschappelijke gedeelten

Met betrekking tot het eigen appartement wordt ook wel gesproken over het ‘privé-gedeelte’. Een flat kent dan ook zoveel privé-gedeelten als er appartementen zijn. Buiten die privé-gedeelten bestaat de flat uit ‘gemeenschappelijke gedeelten’ (of ‘gemeenschappelijke zaken’).

Uit de splitsingsakte en het splitsingsreglement blijkt veelal wat onder de privé-gedeelten en wat onder de gemeenschappelijke gedeelten moet worden verstaan. Daar komt dan ook veelal tot uiting dat de ‘hardware’ van het flatgebouw, d.w.z. de draagmuren, ondergrond, vloeren en dak, tot de gemeenschappelijke gedeelten worden gerekend. De privé-gedeelten zijn veelal de restcategorie: dat wat niet tot de gemeenschappelijke gedeelten wordt gerekend. Dat betreft veelal de binnenruimte met betrekking tot welke het gebruiksrecht bestaat.

Dit onderscheid betekent evenwel niet dat de privé-gedeelten niet tot de gemeenschappelijke eigendom behoren. De gehele flat, met al zijn onderdelen, behoort tot het gemeenschappelijke eigendom. Het onderscheid tussen privé-gedeelte en gemeenschappelijke gedeelten wordt dan ook vooral gemaakt om a) duidelijk te maken waartoe de appartementsgerechtigde zijn exclusieve gebruiksrecht heeft (zijn appartement), en b) om duidelijk te maken wanneer de appartementsgerechtigde toestemming van de andere mede-eigenaren nodig heeft om bepaalde werkzaamheden te verrichten.

Toestemming van de VvE

En daar gaat het nog wel eens mis in de praktijk. Bewoners van een flatgebouw zijn zich er niet altijd van bewust dat zij hun eigendom delen met anderen. En dat zij daarom toestemming van die anderen (verenigd in een ‘Vereniging van eigenaars’, of ‘VvE’) nodig hebben om bepaalde werkzaamheden te verrichten. Met name wanneer het gaat om werkzaamheden aan de draagconstructie, de vloeren, het dak en de buitengevel is die toestemming nodig.

Vragen en advies

Hebt u vragen over het recht? Neem dan contact met ons op:

Contact

Wij overleggen graag met u, praten graag over de ins and outs van uw situatie en geven u graag advies. Voor een kennismaking of eerste gesprek brengen wij geen kosten in rekening.

Willem Brakenhoff