Deze week hoorde ik iemand spreken over het ‘voorlopig koopcontract’. Dat is typisch zo’n term uit de gangbare spreektaal die juridisch gezien eigenlijk verkeerd is. Aan het voorlopig koopcontract is namelijk helemaal niks ‘voorlopigs’. Het is het enige contract dat je bij de (ver)koop van een huis aangaat.

Koopcontract

De begripsverwarring heeft te maken met het feit dat je bij de (ver)koop van onroerend goed (zoals een huis) twee stappen moet zetten om de eigendom over te laten gaan van de een op de ander:

• ‘verkopen’ = het aangaan van de koopovereenkomst (of: ‘koopcontract’)
• ‘eigendom overdragen’ = de juridische levering door middel van het passeren van een leveringsakte bij de notaris

Het sluiten van de koopovereenkomst op zichzelf is nog geen eigendomsoverdracht. Die overeenkomst is enkel de ‘belofte’ (en plicht) om de eigendom te gaan overdragen. Er is dus een tweede stap nodig : de daadwerkelijke eigendomsoverdracht. Die overdracht gebeurt meestal door middel van een ‘levering’. Er zijn verschillende manieren van ‘leveren’.

Het woord ‘voorlopig’ bij de term ‘voorlopig koopcontract’, heeft natuurlijk te maken met de noodzaak om voor eigendomsoverdracht die tweede stap te zetten. Dus wat dat betreft valt het gebruik van de term wel te vergeven. Maar juristen laten het woord ‘voorlopig’ liever achterwege.

Hoe zit dit juridisch precies?

Wel, als partijen goederen willen (ver)kopen en van eigenaar willen laten wisselen, zullen zij dat eerst met elkaar moeten afspreken. Dat is logisch. Die afspraak noemen we een koopovereenkomst. Een overeenkomst wordt ook wel ‘titel’ genoemd.

Vervolgens moet die afspraak ook worden nagekomen. De eigendom zal dus moeten worden overgedragen.

Art. 3:84, lid 1 BW bepaalt:

“Voor overdracht van een goed wordt vereist een levering krachtens geldige titel, verricht door hem die bevoegd is over het goed te beschikken.”

Hier staat dat voor de overdracht van eigendom nodig zijn:

• een levering
• op grond van een geldige titel (de koopovereenkomst)
• een bevoegde verkoper (oftewel iemand die het goed mag overdragen)

Roerend en onroerend

Hier komt een belangrijk verschil tussen roerend en onroerend aan het licht. Waarbij hier voor de volledigheid overigens moet worden opgemerkt dat juristen niet spreken van ‘onroerend goed’ maar van ‘onroerende zaken’.

Roerende zaken

Met betrekking tot de eigendomsoverdracht van roerende zaken bepaalt art. 3:90, lid 1 BW:

“De levering vereist voor de overdracht van roerende zaken, niet-registergoederen, die in de macht van de vervreemder zijn, geschiedt door aan de verkrijger het bezit der zaak te verschaffen.”

Dat is een eenvoudige wijze van leveren. Het gaat hier om de typische winkelverkopen. Iemand die in de supermarkt zijn spullen koopt, heeft niet in de gaten dat er in juridische zin van alles gaande is. Het sluiten van een koopovereenkomst met betrekking tot een pot jam gaat in één moeite over in levering ervan. Je pakt het uit de schappen, rekent af bij de kassa en loopt ermee de winkel uit.

Onroerende zaken

Bij onroerende zaken is dat anders. Art. 3:89, lid 1 BW bepaalt:

“De voor overdracht van onroerende zaken vereiste levering geschiedt door een daartoe bestemde, tussen partijen opgemaakte notariële akte, gevolgd door de inschrijving daarvan in de daartoe bestemde openbare registers. Zowel de verkrijger als de vervreemder kan de akte doen inschrijven.”

Voor de levering van onroerende zaken zijn dus twee extra stappen nodig:

• het opmaken van een notariële akte
• het inschrijven van die akte in de ‘openbare registers’ (die berusten bij het Kadaster)

Waarbij geldt dat levering van de eigendom, en dus de overdracht, pas volledig is als de notaris de akte in het Kadaster heeft ingeschreven.

Samengevat

Voor de eigendomsoverdracht van een huis zijn de volgende stappen vereist:

1- koopovereenkomst
2- eigendomsoverdracht door:

a) opmaken notariële akte
b) inschrijving van de akte in het Kadaster

Vragen en advies

Hebt u vragen over het privaatrecht? Neem dan contact met ons op:

Contact

Wij overleggen graag met u, praten graag over de ins and outs van uw situatie en geven u graag advies. Voor een kennismaking of eerste gesprek brengen wij geen kosten in rekening.