Soms lijkt het wel alsof juristen een heel eigen jargon hebben. Een jargon dat op essentiële punten afwijkt van het gangbare spraakgebruik. Zo is degene die van de bank een bedrag leent volgens juristen de ‘hypotheekgever’. Terwijl de bank de ‘hypotheeknemer’ is. In het spraakgebruik is dat net andersom. En wat in het gewone spraakgebruik ‘voorlopig koopcontract’ wordt genoemd, is volgens juristen alles behalve ‘voorlopig’. We gaan in dit artikel in op de koop van een woning.

Hypotheekgever en hypotheeknemer

We gaan het in dit artikel verder niet over hypotheken hebben. Maar we ontkomen er na onze inleiding niet aan om de spraakverwarring over het nemen dan wel geven van een hypotheek nader te verklaren.

Het zit zo: de hypotheek is de zekerheid die de geldlener aan de geldverschaffer (de bank) geeft. Dat doet hij bijvoorbeeld in de vorm van zijn woning. Die woning geeft hij als ‘onderpand’ aan de bank. En in ruil daarvoor ontvangt hij een lening. Degene die zijn huis op deze manier aan de bank ‘verpandt’, oftewel ‘verhypothekeert, is dus de gever van de zekerheid, en dus de gever van de hypotheek. Juristen noemen de geldlener daarom ‘hypotheekgever’. Terwijl in het normale spraakgebruik ‘hypotheek’ staat voor ‘lening’.

De woning: Onroerend goed of onroerende zaak

Dan een andere term die niet aansluit bij het gewone spraakgebruik. Een huis (een woning) is namelijk een ‘onroerende zaak’. Vastgoed is zo komen te heten sinds de invoering van het nieuwe Burgerlijk Wetboek in 1992. Daarvóór werd vastgoed juridisch aangeduid als ‘onroerend goed’. En zo is het blijven heten in het dagelijks spraakgebruik. Sinds 1992 is de juiste juridische term echter ‘onroerende zaak’.

Voor wat betreft de term ‘goed’: deze is meeromvattend dan ‘zaak’. Zie artikel 3:1 van het Burgerlijk Wetboek (BW):

“Goederen zijn alle zaken en alle vermogensrechten.”

Wat een ‘zaak’ is blijkt uit artikel 3:2 van het BW:

“Zaken zijn de voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten.”

Een zaak (een huis) is dus een goed, maar een goed is niet per se een zaak. Een auteursrecht is bijvoorbeeld geen zaak, maar wel een goed. Het is namelijk een vermogensrecht.

Verkopen en overdragen

Voor de gemiddelde persoon die boodschappen doet, is kopen gelijk aan hebben. Juridisch is er echter een verschil tussen ‘kopen’ en ‘hebben’.

Simpel gesteld: bij ‘kopen’ gaat het om een overeenkomst tussen de verkoper en de koper. Bij ‘hebben’ gaat het om een (eigendoms)recht dat tegenover iedereen werkt.

Je zou kunnen stellen dat ‘kopen’ een voorfase is van ‘hebben’. Als het goed gaat, leidt een ‘kopen’ tot een ‘hebben’. Vaak gaan ‘kopen’ en ‘hebben’ ook samen (op de markt bijvoorbeeld). Maar vaak ook niet. Bijvoorbeeld bij de koop van een woning. Bij zo’n koop zijn ‘kopen’ en ‘hebben’ werkelijk gescheiden handelingen. Er kan zelfs veel tijd tussen liggen. De koopovereenkomst is dan ook ‘slechts’ de afspraak tussen twee partijen om het hebben van de ene partij over te laten gaan in het hebben van de andere partij. Dat overgaan zelf vergt een vervolg: de levering.

Artikel 3:84, lid 1 van het BW zegt het zo:

“Voor overdracht van een goed wordt vereist een levering krachtens geldige titel, verricht door hem die bevoegd is over het goed te beschikken.”

Het woord ‘overdracht’ heeft betrekking op het ‘hebben’. Door middel van de overdracht gaat de eigendom van het goed (en dus een zaak zoals een huis) over.

Voor zo’n overdracht bestaan wel een aantal voorwaarden.

De eerste, die we hier verder niet bespreken, is de bevoegdheid van de overdrager. Daarmee wordt, eenvoudig gezegd, bedoeld dat degene die eigendom overdraagt, die eigendom ook mág overdragen. Hij moet dus zelf eigenaar zijn. Hij mag het goed niet gestolen hebben.

De tweede voorwaarde is de geldige titel. Eenvoudig gesteld is ‘titel’ een ander woord voor overeenkomst. Of koopovereenkomst. Dat is wat kort door de bocht, en er zijn vele andere titels voorstelbaar, maar voor een goed begrip is het afdoende om dit zo te stellen: titel = overeenkomst.

De derde en laatste voorwaarde is de levering. Een goed moet worden overgedragen om het ‘hebben’ van de een te laten verworden tot het ‘hebben’ van de ander. Kopen is niet genoeg, er moet ook worden geleverd! Zo’n levering is een wettelijk voorgeschreven handeling voor overdracht. En de wet bepaalt op welke manier er geleverd dient te worden.

Nog even recapitulerend, voor overdracht is vereist:

• bevoegdheid
• titel (overeenkomst)
• levering

Koop en overdracht van een woning

Dus hoe moeten we een woning leveren?

Artikel 3:98, lid 1, eerste volzin van het BW bepaalt daarover:

“De voor overdracht van onroerende zaken vereiste levering geschiedt door een daartoe bestemde, tussen partijen opgemaakte notariële akte, gevolgd door de inschrijving daarvan in de daartoe bestemde openbare registers.”

Daar zien we ineens de rol van de notaris. Hij is het die het derde element vervult voor overdracht van eigendom van een woning: de levering. Dat doet ie door middel van inschrijving in het Kadaster van een leveringsakte. Dat is veelal het tweede document na de koopovereenkomst, waar woningverkopers en -kopers mee te maken krijgen.

Voorlopig koopcontract

We zien hier een ander verschil tussen juridisch jargon en gewoon spraakgebruik. In dat laatste wordt nog wel eens gesproken over ‘voorlopig koopcontract’. Dat is echter in juridische zin een onjuiste term. Het voorlopig koopcontract is namelijk de ‘titel’ in de zin van artikel 3:84 van het BW. Oftewel de koopovereenkomst. En daar is niks voorlopigs aan. Het voorvoegsel ‘voorlopig’ ziet enkel op het feit dat met het sluiten van de overeenkomst de eigendom nog niet is overgedragen. Maar qua overeenkomst is er niets voorlopigs aan. Iemand die verkoopt is in principe verplicht om ook over te dragen. Op grond van het koopcontract moet de verkoper zijn ‘hebben’ overdragen aan de koper. Het koopcontract is echter niet die overdracht zelf, want daarvoor is een levering (door de notaris) nodig.

Boek 7 van het BW

Bovenstaande zijn de beginselen van koop en verkoop van woningen. In Boek 7 van het BW staan meer regelingen met betrekking tot deze transactie. Daar gaan we een andere keer op in.

Vragen en advies

Hebt u vragen over koop, verkoop, levering en overdracht? Neem dan contact met ons op:

Contact

Wij overleggen graag met u, praten graag over de ins and outs van uw situatie en geven u graag advies. Voor een kennismaking of eerste gesprek brengen wij geen kosten in rekening.